Financieras en el sector inmobiliario: rigidez actual, reposicionamiento para el futuro

Se alcanzará un equilibrio en el sistema que permitirá crecer con fuerza a partir de 2009 y durante los siguientes años

Cinco meses después de la eclosión de la crisis hipotecaria en Estados Unidos, el mercado inmobiliario español ya nota con claridad los efectos derivados de esta situación: parón en las operaciones de compra-venta, mayor rigidez en la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas, y sobreendeudamiento de las compañías del sector, en especial de las promotoras, que se han visto obligadas a vender parte de sus activos por debajo de su valor contable en busca de liquidez. El frenazo en la construcción de hogares y la práctica desaparición de la demanda son problemas que la industria debe afrontar, para evitar que se sobredimensione la crisis en 2008 y comience a recuperarse el mercado lo más pronto posible.

Antecedentes

La economía mundial se encuentra inestable, debido al gran impacto que sigue teniendo en los mercados los efectos de la crisis de las hipotecas subprime, que vienen condicionando la actividad de muchas entidades desde agosto. Estos préstamos de alto riesgo, en los que el deudor había de hacer frente a pagos mensuales de hasta la mitad de sus ingresos, en cuotas primero a tipos de interés fijo y luego variable, se basaban en una idea principal: si los precios de la vivienda continuaban subiendo, en unos meses estas hipotecas podrían refinanciarse en condiciones más ventajosas. Sin embargo, la situación en Estados Unidos varió, y la primera economía del mundo pasó de ser motor del crecimiento a ver cómo se ralentizaba su evolución. De un aumento del PIB en el país americano del 3,1% en 2005, se pasó a tasas inferiores al 2% a mediados de este año. Eso tuvo como consecuencia la destrucción de puestos de trabajo y un prolongado descenso en la demanda interna. Si a ello se le añade el encarecimiento de las materias primas a causa del incremento en el precio del petróleo y a la competencia china, además de la pérdida de valor del dólar frente al euro, el resultado no se hizo esperar. El número de hogares en construcción se redujo drásticamente, porque cada vez había menos demandantes de un hogar, lo que afectó al sector inmobiliario, que pasó de crecimientos anuales de entre un 10% y un 15% a caer un 8% en cuestión de meses.

A día de hoy, y tras el incesante goteo de resultados empresariales que revelan las cuantiosas pérdidas, en muchos casos irreversibles, que han sufrido las compañías, puede decirse que el sistema financiero mundial ha perdido mucho, muchísimo dinero. Empresa como UBS, BNP, Bear Stearns o Citigroup han sufrido reveses muy serios, pero se desconoce la cuantía exacta de los activos tangibles e intangibles que se han perdido, y sólo se podrá hacerse una idea a través de las cuentas anuales que poco a poco se están haciendo públicas. El panorama no es nada alentador, y, en medio de todo esto, el gobierno norteamericano acaba de presentar un plan para intentar contener lo máximo el número de personas que van a tener que ser desahuciadas en el país, y que se estima que sean alrededor de dos millones.

En nuestro país, el Banco de España llevaba varios meses previos a la crisis de las subprime advirtiendo del excesivo peso que las hipotecas habían alcanzado entre las inversiones de las entidades financieras, especialmente en el caso de las Cajas de Ahorros. A pesar de ignorar estos comentarios en un principio, finalmente se pusieron en marcha, y, poco antes del verano, comenzaron a frenar la concesión de préstamos a las empresas inmobiliarias. Aún así, se prevé que varias de ellas reconozcan cuantiosas pérdidas en sus balances, si bien los datos que se empiezan a vislumbrar no son tan pesimistas como cabría esperar. La Asociación Española de Banca ha hecho público, hace pocas semanas, que sus beneficios en los primeros nueve meses del año, aumentó un 20,1% respecto al mismo período del año anterior, hasta suponer 14.141 millones de euros. Entre los datos más destacados, llama la atención el incremento de un 16,2% en los créditos a clientes y un 14% de los ingresos por comisiones, aunque, como gran lunar, aparece el índice de morosidad, que ya es del 0,99%. Sin duda, la rápida reacción de las Cajas de Ahorros ante las advertencias de las autoridades económicas del Estado tienen gran parte de culpa.

El principal peligro derivado de un fuerte crecimiento en el crédito y la concentración de las carteras crediticias en el sector inmobiliario, es el de la excesiva dependencia hacia la evolución de las promotoras en el futuro, una situación que no desean, en absoluto, las entidades financieras. Para ello, estas deben prestar una gran atención a sus políticas crediticias, incluyendo los procesos de admisión y gestión de los riesgos. El objetivo es que el sector inmobiliario se encuentre lo suficientemente diversificado como para que ningún banco o caja sea capaz de controlar una parte significativa del mismo, ya que así se logrará evitar la posible tentación de relajar las condiciones para otorgar créditos a entidades financieras o a sus propios clientes. Para estas sociedades, tener una cartera industrial lo más diversificada posible es lo más deseable, puesto que les permite actuar con márgenes de maniobras mucho mayores, no verse expuestos a vaivenes del mercado, como lo ya mencionado de la crisis por las hipotecas de alto riesgo, y, además, tener información de primera mano sobre la empresa y sus proyectos, que les otorga una mayor ventaja en la defensa de sus intereses como acreedores.

El reto que supone para los sectores financiero e inmobiliario el previsible final de la crisis en 2008, y, también, toda la reforma normativa y contable que comienza a ser operativa desde enero es innegable. Todas las empresas de ambos ámbitos deben saber crear sistemas que eviten situaciones similares en el futuro, a través de mecanismos como un nuevo sistema de control de riesgos.

Realidad macroeconómica

El sector inmobiliario se encuentra en un momento inestable, y todos los datos que aparecen en los últimos meses no hacen sino confirmarlo. Según las fuentes oficiales, el sector acumula una deuda neta conjunta de 282.000 millones de euros, de los que alrededor del 40%, unos 125.000 millones, corresponden a sobreendeudamiento puro y duro, es decir, que implica la liberación inmediata de activos para poder responder a los acreedores. Esta cifra representa el 28% del PIB español y el 32% del crédito total concedido por las entidades financieras. Las especulaciones apuntan a que durante el segundo trimestre del año la venta de pisos cayó alrededor del 70% entre las grandes promotoras, y más de un 80% entre las pequeñas y medianas. Por si esto fuera poco, el resto de la sociedad ya ha percibido la llegada de una época de recesión, y los inversores han retirado su confianza de los títulos de las inmobiliarias que cotizan en Bolsa. Tanto es así, que en 2007, éstas han perdido en los parqués nacionales más de un 20%. En medio de toda esta avalancha de datos negativos, los expertos en el sector, como Richard Ellis, vaticinan que los activos inmobiliarios se devaluarán un 10% a lo largo de este año.

Entre tanto, se rumorea con que la construcción, cuyo peso en el empleo nacional es del 20%, reducirá alrededor de 200.000 puestos de trabajo el próximo año. El Servicio de Estudios del BBVA ya adelantó hace un mes que “el ajuste de la actividad constructora puede destruir entre 80.000 y 90.000 puestos de trabajo sólo en 2008”, mientras que la Comisión Europea adelantó en su último informe de previsiones que la tasa de desempleo en España volverá a niveles del 9,1% en 2009, “como consecuencia del brusco aterrizaje del sector inmobiliario”. Particularmente grave parece ser el futuro de los casi 600.000 extranjeros que ha absorbido construcción en la última década, según el Ministerio de Trabajo, y que, sólo en este primer trimestre del año emplea a 376.732 inmigrantes. Para hacerse una idea de lo que supondría la confirmación de un fuerte parón inmobiliario basten las palabras de Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa y también del Grupo G-14 de Inmobiliarias por la Excelencia: “Por cada vivienda no iniciada, el paro aumenta entre 2 y 2,4 personas. Una caída en la producción de viviendas afectará de forma brutal a la estabilidad social, y los primeros que lo sufrirán serán los ciudadanos extranjeros”.

Y, lo cierto, es que la deriva que se viene dibujando desde el pasado agosto no invita para nada al optimismo. Según un informe publicado la primera semana de diciembre por Asesor, una compañía que se dedica al suministro de información por Internet, y que lleva por título ‘El sector inmobiliario en España’, se han producido hasta octubre la disolución de 5.188 empresas inmobiliarias en nuestro país, un 148% que lo sucedido en el mismo período del año anterior. El mercado inmobiliario español, que en la actualidad está conformado por más de 100.000 promotoras inscritas en el Registro Mercantil, tiene como característica habitual que muchas de estas compañías, de carácter pequeño, se constituyen con el único objetivo de desarrollar una promoción de viviendas, aunque resulta paradójico la diferencia de disoluciones respecto a 2006.

Además, el informe desvela otro dato bastante revelador: aunque aún no se ha terminado el año, ya hay un 24% menos de sociedades mercantiles ligadas a la actividad inmobiliaria. El estudio señala que, en 2006, 10.445 de estas empresas, el 37,4% de las que fueron objeto de estudio, declararon pérdidas, y que, de estas, casi la mitad tenían como razón social la compra-venta y la promoción de viviendas, mientras que un 38% eran agencias inmobiliarias, y el resto, se dedicaban al alquiler de inmuebles. El informe concluye con la idea de que “las actividades relacionadas con el alquiler de viviendas y locales son más sensibles al frenazo inmobiliario que el resto”.

Las fuentes supranacionales no son más optimistas. La Comisión Europea, a través de la SEOPAN, apunta en una publicación realizada en noviembre, que el crecimiento de la inversión en construcción en la eurozona para 2007 será del 3,5%, inferior al 3,8% del ejercicio anterior. En el caso español, se pasa de un incremento del 5,9% en 2006 a solo el 4,4% este año, aún casi un 1% por encima que la media. Sin embargo, vaticinan un cambio drástico a partir de 2008. Los países de la zona euro tendrán un avance conjunto de sólo el 2,2%, es decir, con un retroceso de casi un 1,5%, por causas derivadas de la excesiva revalorización del euro, que encarecerá las exportaciones europeas; el aumento de la inflación y la destrucción de empleo, y el descenso de la entrada de inmigración. Para España, la previsión es aún mucho peor, y el próximo año el crecimiento será sólo del 1,3%, sólo por detrás de Italia, con un 1,2%. Las primeras proyecciones para 2009 sugieren que proseguirá la atenuación del crecimiento, que se situará en el 1,3% para Europa, mientras que en España retrocederá un 3,3%, convirtiéndose en el país del continente con un dato negativo.

Según Deutsche Bank, en su informe ‘Spanish Housing Market’, el mercado inmobiliario español ha estado “demasiado caliente” en los últimos años, y necesita enfriarse un poco en el futuro. “La combinación entre tipos de interés que han ido a la baja, fuertes incrementos en el PIB, significativas revalorizaciones en el precio del metro cuadrado de los hogares, una excelente marcha del mercado de trabajo, un favorable trato fiscal para los propietarios de viviendas y condiciones de compra-venta muy beneficiosas para todas las partes, ha contribuido al increíble boom del mercado inmobiliario en España”. Este estudio concluye, con cierta ironía que “mientras a finales de los noventa los precios del suelo estaban muy por debajo de su valor, en 2007 podemos decir que la situación es completamente diferente”. Sobre lo que debe suceder para reestablecer el equilibrio del mercado entre oferta y demanda, “el grado de devaluación que han de tener los precios debe ser del entorno del 30% para volver a recuperar competitividad, y no hacer que las compañías inmobiliarias españolas centren sus intereses en mercados extranjeros”.

El sector inmobiliario y las entidades financieras

En los últimos meses, los medios de comunicación llenan sus páginas con noticias relativas a compra y venta de activos y de participaciones bursátiles por parte de las promotoras. La razón principal de esto es que estas empresas se están viendo obligadas a poner en práctica una política total de enajenación de activos para hacer caja, y así poder aliviar sus necesidades financieras. No en vano, y según datos del Colegio de Registradores, las transacciones de viviendas cayeron un 10% hasta junio en relación con el año anterior. Ante la gran oferta que hay en estos momentos en el mercado y la caída de la demanda, estos activos que se están intentando vender lo hacen bastante devaluados, debido a que los compradores saben la urgencia por la entrada de dinero contante y sonante en sus arcas. Además, la propia ralentización del mercado inmobiliario hace que todos los procesos de compra venta se ralenticen por la falta de dinamismo en el mismo. La falta de liquidez en el valor de los activos está condicionando la mayoría de los créditos que han financiado en la última década el crecimiento del sector, y su coste financiero está íntimamente ligado a la evolución bursátil de los títulos y a la relación entre el nivel de deuda y el valor total de estos activos.

A pesar de todo, el mercado inmobiliario español tiene la obligación de ver la luz al final del túnel, y eso es posible, en gran parte, por la situación de las entidades financieras nacionales ante la crisis por las hipotecas de alto riesgo. A diferencia de lo que ha sucedido con la banca de países como Reino Unido, Estados Unidos o Alemania, España no ha realizado inversiones directas ni relacionadas con productos vinculados con las subprime. Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación General de Banca, ha opinado recientemente que “las hipotecas de alto riesgo son un fenómeno extraño y externo para el mercado español”, y ha subrayado que “con los parámetros en los que nos movemos me parece injusto hablar de crisis”. La realidad es que, según datos de la AEB hechos públicos en diciembre, los bancos que operan en España obtuvieron un beneficio atribuido de 14.141 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que supone un crecimiento del 20,1% respecto al mismo período de 2006. Según esta visión, en 2008 el sector financiero nacional recuperará y superará los niveles de antes del verano, previos a la crisis hipotecaria, y eso redundará en nuevas inversiones para el sector inmobiliario, que se revitalizará a corto y medio plazo.

En términos parecidos se ha expresado Alfredo Sáenz, consejero delgado del Banco Santander, quien, en la inauguración del Meeting Point en Barcelona, aseguró que “las entidades financieras seguirán dando crédito tanto a las empresas inmobiliarias como a las personas que soliciten una hipoteca”. Sin alejarse de esta línea se manifestó el director general de La Caixa, Juan Nin, que afirmó que “el sector inmobiliario se está desacelerando de forma ordenada”, aunque sí que matizó que “habrá que prestar especial atención al desajuste temporal que existe entre la oferta y la demanda de viviendas”. Ambos concluyeron que la financiación a largo plazo para particulares y para el conjunto de empresas del sector inmobiliario “está atravesando algunas dificultades”, pero piensan que “esta situación acabará pasado el mes de enero”. Sáenz, además, adelantó “una explosión del negocio inmobiliario e hipotecario de las empresas españolas en Méjico y Brasil, porque allí existe una demanda latente muy importante y, por tanto, hay grandes oportunidades para los promotores”.

En una postura más pesimista se encuentra la Confederación España de Cajas de Ahorro (CECA), que prevé que la crisis se alargará durante 2008, ya que, según un informe suyo de diciembre, “no hay soluciones contundentes por parte de las autoridades ni de los agentes financieros”. Juan Ramón Quintás, presidente de la institución, cree que “la crisis subprime tiene ya una repercusión internacional, y esto se trasladará más temprano que tarde al sector bancario”. La CECA anuncia una gran reducción en la concesión de créditos para la compra de hogares hasta 2010. Aún así, el crédito y los recursos de clientes han crecido en 2007 un 25% respecto al año anterior, mientras que los recursos propios computables aumentaron un 33,6%, y ya se sitúan en 93.419 millones.

El Gobierno, mientras tanto, se mantiene tranquilo, y no ve problemas, más allá de los coyunturales. Para Pedro Solbes, vicepresidente económico, “hay especio para que las entidades financieras sigan concediendo créditos al sector inmobiliario”. En la misma línea, aseguró que confía en que “no se congelen estos préstamos”. Mientras, Carme Chacón, ministra de Vivienda, habla de un “ajuste suave en el sector inmobiliario”. La realidad es que las inyecciones de liquidez efectuadas en los últimos meses por el Banco Central Europeo han evitado una repercusión mayor de la crisis subprime en la economía española. Las entidades financieras de nuestro país han demostrado gran fortaleza para evitar cuantiosas pérdidas, pero, como dice Solbes, “los problemas de solvencia corresponde analizarlo en cada entidad financiera de forma individualizada, de acuerdo con sus márgenes de maniobra y las demandas de crédito que reciben”.

Necesidades urgentes de las promotoras

La situación entre las promotoras españolas está en una calma tensa. Más de un millón de viviendas nuevas se encuentran a la espera de ser compradas, sin apenas demanda disponible, y eso está condicionando tremendamente las iniciativas en el sector inmobiliario. El presidente de los promotores de Baleares, Gabriel Oliver, anunció hace apenas unas semanas que “cada vez resulta más difícil obtener financiación a la hora de poner en marcha un nuevo proyecto, especialmente si está relacionado con residencias turísticas con terrenos que todavía no tienen la calificación adecuada”. Además, resaltó que los empresarios sólo están decididos a invertir en obras que se ejecuten y estén terminadas “en el corto plazo”.

Así las cosas, muchas promotoras han comenzado a poner en práctica una agresiva política de venta masiva de activos con fuertes descuentos, para obtener liquidez a cualquier precio. Martinsa Fadesa, compañía con una solvente situación financiera en la actualidad y que acumula una cartera de suelo de 28,4 millones de metros cuadrados, acaba de vender el 50% de su filial, Fadesa Maroc, a la inmobiliaria alouí Addoha, por 114 millones de euros. Con esta venta, Martinsa refuerza su alianza con su socia en el Magreb, que es, además, el primer grupo inmobiliario del país, y que cuenta con una capitalización bursátil de 3.400 millones de euros. Pero lo más importante es que logra reducir parte de su endeudamiento financiero, que es de 5.000 millones de euros, algo más del 40% del valor bruto de sus activos. Hace tan sólo un mes que la promotora presidida por Fernando Martín puso en venta activos por valor de 1.000 millones de euros, ya que tiene que amortizar con los bancos la segunda cuota trimestral del tramo A del crédito sindicado, y que asciende a 230 millones de euros. En marzo, deberá abonar la totalidad del tramo B, que es de 2.092 millones.

En mucha peor situación se encuentran algunas de sus rivales, como Habitat, que podría enfrentarse a un posible riesgo de impagos, ya que está en plenas negociaciones con los 38 bancos acreedores que tiene para la conversión de parte de su crédito sindicado, que asciende a 1.500 millones, en un préstamo participativo de 300 millones. De esta manera, quiere evitar el seguir teniendo que vender sus activos por debajo de su valor contable para obtener liquidez, ya que, por si fuera poco, también debe 250 millones a Ferrovial. Tampoco atraviesa por un buen momento Colonial, en un año la capitalización del grupo ha pasado de 8.098 a 2.536 millones de euros y que ha tenido importantes cambios en la cúpula directiva en los últimos días del 2007, tras acumular una depreciación del 41,9% en sólo dos días.

Pero, sin duda, el peor momento lo está viviendo Llanera, cuya situación podría calificarse, simplemente, como de insolvencia patrimonial. Su último movimiento ha sido barajar la oferta presentada por el banco de inversión Lehman Brothers, que ofrece 156,3 millones euros, es decir, el préstamo hipotecario completo que tenía la compañía española, por los casi cinco millones de kilómetros cuadrados de la antigua Reva (Regadíos y Energía Valencianos). Si se acaba de confirmar la operación, esta se ejecutará a través de la sociedad NewCo. Llanera cifra su deuda actual en 663 millones de euros.

Perspectivas y futuro

Según reflejan las cuentas de las principales compañías inmobiliarias más endeudadas que tienen títulos en Bolsa, los pagos que deben hacer frente, en comparación con sus resultados de explotación, han pasado de un 39% en el primer semestre de 2006 a un 129,5% en el presente año. Además, su ratio de deuda a corto plazo ha evolucionado, en el mismo período, del 2,6 al 4,7, lo que indica un claro sobreendeudamiento para compañías como Reyal Urbis o Colonial. Como último dato, señalar que el crédito total concedido a las empresas del sector en los primeros seis meses de 2007 aumentó un 41,8% respecto al período de enero a septiembre del año anterior.

Las consecuencias son claras: el sector necesita un profundo reajuste entre oferta y demanda, algo que se estabilizará con el paso del tiempo, pero no sin antes sanear la situación financiera de las promotoras, que precisan de liquidez de la forma más rápida posible. Este dinero solo les puede venir por medio de la venta de unos activos que fueron comprados en los últimos años, en muchos casos a través de la adquisición de suelos excesivamente caros, que se sustentaban en una futura subida de precios, que parece que no va a producirse, por lo menos hasta 2010. Todo esto, unido al estancamiento de precios actual y al encarecimiento de los tipos de interés, provoca un aumento desmedido de los costes financieros para las promotoras, que tendrán que aguantar durante algún tiempo la crisis del sector, así como la depresión en la construcción. Si, como se vaticina desde fuentes inmobiliarias, la construcción de inmuebles en el próximo año se sitúa incluso por debajo de las “entre 450.000 y 500.000” anunciadas por Carme Chacón, la solución más probable es que las entidades financieras reduzcan de manera importante su crédito para inversiones en el sector, pero eso no quiere decir que se produzca una espantada del mismo, sino que, por el contrario, se alcanzará un equilibrio en el sistema que permitirá crecer con fuerza a partir de 2009 y durante los siguientes años.

Además, la búsqueda de nuevas vías de negocio creativas a ayudará a atenuar el efecto sobre el empleo y la inflación que pueda tener el reajuste del sector inmobiliario. Baste, como ejemplo, la idea de Expofincas de reconvertir algunas de sus agencias menos rentables en oficinas de intermediación financiera, que se ocuparán de asesorar y vender productos financieros, dentro de la marca Sefi Credistore. A comienzos de diciembre, el grupo catalán, presidido por José Antonio Galdeano, ha transformado ya 20 agencias, con un coste de 1,5 millones de euros, y para 2008 prevé desembolsar otros dos millones hasta inaugurar 50 minibancos, un 20% del total de la red de intermediación en la compraventa de viviendas. Otros como Jesús García de Ponga, director general de Metrovacesa, apuntan que “la clave radica en la diversificación geográfica y de producto”.

Todo será bienvenido con tal de levantar un sector, el inmobiliario, que se encuentra en una situación inestable, y, encima, con no poca impopularidad en nuestro país. Según la Agencia Tributaria, el 25% de los billetes de 500 euros que existen en circulación se encuentran en España, y la mayoría de ellos se destinan a pagos por compra y venta de pisos, en operaciones relacionadas con el blanqueo de dinero. Sin embargo, en los últimos meses, se ha estabilizado el número de los billetes de más valor en territorio nacional, y eso redundará en una menor especulación sobre actividades sospechosas dentro del sector. Sea como fuere, el mundo inmobiliario está convulso, y, lejos de tener que afrontar la situación con miedo, los más emprendedores sabrán sacarle el máximo provecho. No en vano, como dicen los chinos, las crisis no existen, solo los momentos propicios para nuevas oportunidades.

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