Un 2007 marcado por la desaceleración del sector y el endurecimiento de las condiciones crediticias ha puesto a las entidades financieras en el punto de mira. Christoph Bächle, director general de Aareal Bank AG en Madrid, explica cuál es la mejor manera de capear la actual situación con las compañías financieras Cómo ha evolucionado en los últimos años la percepción del riesgo por parte de las entidades financieras en función del tipo de inmueble? El mercado inmobiliario terciario ha experimentado en su conjunto un continuo descenso de las rentabilidades en casi todos los tipos de producto. Los mercados se han consolidado y los ‘players’ se han profesionalizado, lo que en principio es señal de un mercado de menor riesgo. El descenso en las rentabilidades ha llevado a unos valores de mercado de los inmuebles, en ocasiones, excesivamente altos. Las financiaciones que se han estructurado en relación con los mismos se han caracterizado por lo general por niveles de apalancamiento no elevados (debido a los altos valores de mercado de los inmuebles en cuestión) pero, sin embargo y a pesar de los bajos tipos de interés de los últimos años, con unos ratios de cobertura de servicio de la deuda relativamente justos (105%-115%). Estos ajustados niveles de cobertura de la deuda hacen que, ante un escenario de incremento de los tipos de interés, el riesgo para las entidades financieras se haya elevado y haya aumentado su sensibilidad a posibles variaciones en las rentas o en las rentabilidades. De hecho, la brusca subida de los tipos de interés ya ha comenzado a hacer mella en la capacidad de hacer frente a los pagos asociados a la deuda de las financiaciones existentes. El reajuste al alza en las rentabilidades que parece observarse desde mitad de este año es positivo para el mercado inmobiliario español, haciéndolo más atractivo tanto para inversores a largo plazo nacionales y extranjeros, como para las entidades financieras.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de negociar una buena financiación?
Ante todo, es fundamental la transparencia y comunicación abierta y eficiente entre el cliente y el banco. Un buen concepto y producto son, junto a la experiencia y profesionalidad del cliente, la base para una buena financiación. Para un banco, aparte de que el proyecto financiado genere suficientes rentas para asegurar la devolución del préstamo, es importante tener asegurada de la mejor manera posible una eventual salida forzosa del mismo. Para asegurar lo anterior se debe observar que tanto el inmueble cumpla con unas características mínimas como que se recojan ciertas condiciones en la financiación. De esta manera, es fundamental que el inmueble se encuentre en una localización estratégica según su tipología. Deberá contar, entre otros, con contratos de arrendamiento con una duración mínima de cinco años y con arrendatarios solventes, además de tener contratado los seguros necesarios para cubrir los riesgos de deterioro o pérdida. Si se trata de un proyecto en desarrollo es importante mantener los costes así como el ritmo de la obra según presupuesto y calendario para lo que las entidades financieras contratan el servicio de empresas especializadas. En lo que respecta a la financiación es importante mantener unos ratios de apalancamiento y de cobertura de deuda parejos al riesgo del proyecto, constituir garantías reales y/o personales suficientes, reservarse el derecho a poder participar en la gestión del proyecto. Por último dada la importancia y complejidad jurídica de algunas operaciones es importante el asesoramiento de despachos de abogados especializados.
¿Cuáles son las diferentes fórmulas de financiación desde el punto de vista del promotor?
El promotor de proyectos terciarios tiene la opción de la financiación propia o de la financiación externa. Es habitual que se haga uso de ambas financiaciones, especialmente considerando que las entidades bancarias exigen cada vez una aportación mayor de fondos propios por parte del promotor. En relación con la financiación propia el promotor puede emprender el proyecto con un socio que aporte las necesidades financieras mínimas y/o el know-how necesario. Al efecto se constituye una joint venture participando ambos socios en el riesgo del proyecto. También existe la posibilidad de que los socios/accionistas de la promotora otorguen un préstamo participativo. Otra posibilidad es el forward-funding donde el promotor construye una vez prevendido el proyecto de manera que el comprador financia la construcción. Por otro lado, los promotores pueden ofrecer a las entidades financieras un proyecto ya finalizado que genere rentas lo que les permitirá exigir ratios de apalancamiento más altos y cargas financieras más bajas. El otro tipo de modelo sería la financiación con carácter especulativo, normalmente en desarrollo y con menos fondos propios, en el que el banco participaría en un proyecto con mayor riesgo exigiendo retornos más altos.
¿Cómo está afectando la ralentización del sector a la financiación de proyectos inmobiliarios?
En general se está observando una mayor cautela por parte de las entidades financieras debido, entre otras causas, a la incertidumbre sobre la evolución futura del sector inmobiliario. No obstante, el sector terciario sigue estando bastante activo y ofrece buenas oportunidades, aunque la tendencia hacia la preferencia de proyectos consolidados y/o de menor riesgo se hace palpable frente a un menor apetito hacia proyectos especulativos y/o macroproyectos. Adicionalmente, el ajuste al alza en las rentabilidades es beneficioso para el mercado y, en particular, para las entidades financieras.
¿Qué perfil de empresa es la que más está demostrando los efectos de la desaceleración?
Por un lado, la empresa que no tenga una cartera diversificada tanto de producto como geográficamente, ya que ésta se encuentra con recursos insuficientes para actuar con la rapidez necesaria en los sectores menos perjudicados por la desaceleración. Por otro lado, en un entorno de tipos altos y rentabilidades iniciales ajustadas el inversor con perfil meramente financiero también se ve más perjudicado que aquél con expectativas a largo plazo y con experiencia en gestión inmobiliaria. Es este último, el que invierte para mantener y gestionar los activos en su cartera el tipo de inversor que demanda el mercado actual.
¿Cómo están cambiando las condiciones para la concesión de préstamos al promotor?
Las condiciones se están adaptando a la incertidumbre actual existente en el mercado inmobiliario y el mercado interbancario. Ante la escasez de liquidez en el mercado interbancario y el aumento de la percepción del riesgo inmobiliario se puede constatar que todos los parámetros se han visto afectados. De esta manera, los ratios de apalancamiento se reducen, los plazos de las financiaciones se acortan, mientras que los márgenes se han visto incrementados y se exigen garantías adicionales.
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