Vía Inmobiliaria

La energía verde lidera las esperanzas del sector inmobiliario

2008-12-02T13:21:00.000-08:00

Se está gestando un nuevo tipo de construcción a la carta que comienza a definir las bases en las que se sostendrá el sector una vez salga del túnel en que lleva varios meses inmerso

La crisis financiera y crediticia que ha llenado de incertidumbres el día a día de muchas promotoras, llevando a muchas de ellas a tener que recurrir al temido concurso de acreedores, ha impulsado, sin embargo, dos nuevas tendencias con notables posibilidades de crecimiento de cara al futuro. Por un lado, la diversificación del negocio hacia el segmento de las energías renovables, que lideran la agenda comunitaria dentro de las exigencias medioambientales de cara a la próxima década. Por el otro, el surgimiento de una tendencia hacia la construcción sostenible, que se provea de elementos biodegradables y no contaminantes, con el que atender, sobre todo, las expectativas de imagen y marca de muchas empresas. Un nuevo tipo de construcción a la carta que comienza a definir las bases en las que se sostendrá el sector una vez salga del túnel en que lleva varios meses inmerso.

Poco antes del verano, Acciona Energía, división del conocido homónimo grupo empresarial español que se encuentra presidido por José Manuel Entrecanales, anunció que había finalizado la construcción de la mayor instalación solar fotovoltaica del mundo, con 46 MW de potencia, en la pequeña localidad de Moura, un diminuto municipio portugués cerca de la frontera con España. Tras haber concluido con éxito la conexión a la red de la planta Nevada Solar One en Estados Unidos, Acciona ponía en marcha una planta de energía solar que cuenta con una extensión de 250 hectáreas, y que producirá 90 millones de kilowatios (Kw) cada año, que servirán para satisfacer las necesidades eléctricas de 30.000 hogares de la nación lusa.

La central, que tiene por nombre el de Almareleja, poseerá 2.520 seguidores solares Buskil, de 141 metros cuadrados, donde, cada uno de ellos, albergará 104 módulos de solicio policristalino de 170 Wp de potencia. En un semestre, la central aportará el 30% de los 150 megawatios (Mw) de generación fotovoltaica marcados en el Programa E4 de Eficiencia Energética y Energía Renovables aprobado por el Gobierno de Portugal. De esta manera, España se asienta en el liderazgo tradicional en renovables que mantiene, junto con Alemania, en el continente europeo desde hace años, dando muestras de la buena salud y las excelentes proyecciones que se tiene sobre el sector eléctrico verde de cara al futuro.

Para qué sirven

El Instituto para el Desarrollo del Ahorro Energético (IDAE), define energía renovable como "aquélla que se obtiene de fuentes naturales virtualmente inagotables", bien sea por la cantidad de energía que contienen o porque son capaces de regenerarse por medios naturales.

La importancia de las energías renovables radica en que permiten lograr una mayor eficiencia y ahorro energéticos, gracias al bajo impacto ambiental que poseen y a las subvenciones que reciben por determinados organismos naciones y europeos. Las principales son la biomasa, la energía solar (térmica o fotovoltaica), la eólica, la geotérmica y la maremotriz. El desarrollo en nuestro país de estas energías verdes está a la cabeza en el continente europeo, con un liderazgo sólido, especialmente en la generación mediantes placas solares y molinos de viento.

A nivel gubernamental, dos organismos velan por su implementación. Por un lado, el IDEA, dependiente del Ministerio de Industria. Junto a él, se encuentra el Departamento de Arquitectura Bioclimática del Centro Nacional de Energías Renovables, que se ocupa de investigar nuevas formas de edificación que minimicen los problemas energéticos y medioambientales, para lo que propone soluciones concretas de diseño que se adapten al clima en el que se encuentran, ahorrando energía y aportando mayores niveles de confort a los usuarios. Sus competencias vienen definidas por el Ministerio de Educación y Ciencia.

La dependencia energética española

Según Eurostat, la oficina de estadística comunitaria, España es la gran isla energética del panorama eléctrico europeo, tras situarle, a datos de julio, como el séptimo país de la UE con mayor dependencia energética del exterior. Según el estamento del Viejo Continente, las importaciones por este segmento supusieron el 81,4% de su consumo, frente al 52,8% de media entre los Veintisiete Estados miembros. De hecho, durante 2006, el consumo de energía por parte de España fue de 143,9 millones de toneladas, mientras sus importaciones apenas superaron los 123 millones. Sólo Chipre, Malta, Luxemburgo, Irlanda, Italia y Portugal se situaron por encima. Nuestro país, cuya energía proviene en un 60% de las centrales de ciclo combinado que combustionan hidrocarburos, es cada vez más dependiente de las materias primas del exterior, tal como anunció la Agencia Internacional de la Energía (AIE) en su informe de previsiones. Este organismo estima que las necesidades españolas de crudo durante 2008 crecerán un 1,1% respecto a las que tuvo en el ejercicio anterior. Mientras, la demanda mundial de oro negro crecerá en 80.000 barriles diarios, hasta que en 2030 supere los 113 millones de barriles diarios, casi un tercio por encima de la producción actual de petróleo.

Sin embargo, el mapa energético español muestra un envidiable 'mix' de generación, en el que seis grupos distintos cuentan con una presencia sobre el total de alrededor del 10% o más. La energía hidráulica, según datos de la patronal del sector Unesa a cierre de 2007, mantiene el liderato con un 20,2% de potencia instalada sobre el total, o lo que es lo mismo, 16.658 Mw. En segundo lugar, se sitúan las centrales de ciclo combinado, con un 19,9% y 16.736 Mw. En tercer lugar se posiciona el carbón, con un 14,5%, es decir, 11.934 Mw. La energía generada en centrales eólicas se coloca cuarta, con una presencia del 13,7% y alrededor de 11.239 Mw.

La apuesta por las renovables

En 1997, los países firmantes del Protocolo de Kioto asumieron el compromiso de reducir en el periodo 2008-2012 el 5% de la base de vertidos contaminantes a la atmósfera de 1990. Los resultados hasta la fecha han sido desalentadores, ya que las emisiones han crecido en torno al 10% por la falta de concienciación de los países emergentes y, también, por la posición de EEUU, que emite la cuarta parte del CO2 mundial, y que se ha negado sistemáticamente a ratificar Kioto.

Según Eurostat, el 40% de la energía que se consume en la UE tiene usos industriales o para el sector servicios. En diez años, el organismo comunitario prevé que se alcance la paridad. Además, adelanta que implementando medidas de ahorro destinadas a lograr una mayor eficiencia así como un mayor uso de energías renovables, se podría reducir la factura energética, uno de los grandes males del continente, ya que se deben importar del exterior la gran mayoría de las materias primas energéticas. De hecho, la Comisión Europea establece en su memoria anual de 2007 que el sector de la construcción es uno de los que tiene una mayor proyección para poder mejorar la eficiencia energética, ya que, en diseño mismo de un edificio puede ahorrase hasta un 65%, gracias a diferentes estrategias que van desde el emplazamiento de un edificio hasta los elementos que conforman habitáculos como la cocina o el baño.

En España, hace apenas unos meses, durante la celebración del XIX Congreso Mundial del Petróleo que tuvo lugar en el Parque Ferial Juan Carlos I de Madrid, el ministro de Industria, Miguel Sebastián, instó a la UE a diseñar un "abanico de medidas" para reducir el consumo de crudo, que, según su opinión, pasa por adelantar la estrategia comunitaria de lograr que, para 2020, el 20% de la energía primaria provenga de energías renovables. Para Sebastián, resulta "insostenible" que países como España consuman 400 millones de barriles de petróleo cada año, porque eso provoca un déficit de 15.000 millones de euros en la balanza comercial. En la misma línea, el Jefe del Ejecutivo, José Luis Rodríguez Zapatero destacó que “si no decidimos hacer el esfuerzo por las renovables y aceptamos la nuclear, no haremos el esfuerzo por la energía del futuro”.

La construcción sostenible

Una nueva modalidad de construcción de inmuebles gana peso en los últimos meses. Una en la que, según el consenso de los expertos, se “sentarán las bases del sector de cara a los próximos años”. Es la denominada 'construcción sostenible', que se preocupa, junto a una construcción eficiente y segura, de proveerse de elementos biodegradables que fomenten el ahorro energético y no dañen el medio ambiente. Para David Lázaro, director de ingeniería y sostenibilidad de CB Richard Ellis, “cada vez hay un espectro mayor de mercado para la construcción sostenible”. En su opinión, el cliente, a igualdad de oportunidades, prefiere “identificarse con compañías que construyen y ayudan a la sociedad”.

Sólo en EEUU, por ejemplo, la demanda de viviendas que sean tecnológicamente eficientes, por medio de medidas como el uso de la reflexión de la luz en sus habitáculos, o la instalación de instrumentos que aprovechen las energías renovables del entorno, como a través de paneles solares, ha crecido entre un 40% y un 50% en el último lustro. En concreto, el experto de CBRE cifra en el segmento destinado a oficinas las mayores expectativas de crecimiento del 'sector verde'. Y pone un ejemplo, las oficinas de su entidad en Torre Picasso han logrado un ahorro “en el entorno de los 2.000 euros mensuales” gracias a la implementación de medidas relativas al aprovechamiento energético.

Lázaro adelanta que el movimiento pro-renovables dentro del sector inmobiliario está creciendo exponencialmente y que, cada vez más, el mercado demanda no sólo construir rápido y barato sino hacerlo de forma eficiente y sostenible. En concreto, señala el cambio de políticas de empresas como Acciona, Iberdrola y varias promotoras, que han comenzado a seleccionar a sus proveedores según la manera en que tienen de trabajar sus materiales según patrones responsables. Fruto de ello es la proyección que diversas entidades están realizando sobre Fundación Entorno, una iniciativa que pretende, según fuentes de la misma, ‘asesorar a las empresas sobre las ventajas del desarrollo sostenible’, que, a largo plazo, pueden promover un ahorro mensual "entre el 5% y el 19%".

Menos optimista se muestra Miquel Echavarren, consejero delegado de Irea, quien asegura que el advenimiento de la crisis “mató por completo una leve tendencia que se estaba dando a comienzos de 2007”, por medio de la cual algunas promotoras pedían asesoramiento sobre la posibilidad de diversificar sus inversiones a los sectores eólico o solar. Este directivo critica, sin embargo, que “el crecimiento desorbitado del sector inmobiliario en los últimos años fue muy potente pero poco sofisticado”, debido a que “la gestión financiera y la capacidad de innovación tuvieron muy poco desarrollo”. Esto se tradujo en que apenas se invirtió para dinamizar el sector y hacerlo más eficaz, por lo que los efectos de la desaceleración están siendo más agudos aún de lo que debería haber sido. Y advierte de que, en su opinión, las compañías de ladrillo que sobrevivan a la crisis no parece que actuarán en un sentido diferente.

Otro directivo de una conocida consultora inmobiliaria que prefiere guardar el anonimato afirma que la única manera de unificar energías renovables, desarrollo sostenible y sector promotor es apostar de una vez por todas por medidas fiscales que incentiven tanto a la oferta como a la demanda. Pero también sentencia que esto no se producirá porque las empresas se acomodarán a la nueva situación cuando todo se recupere, repitiendo viejos hábitos del pasado.

Por el momento, el ejemplo más innovador en España referente a la construcción sostenible lo representa la inmobiliaria navarra Erro y Eugui, una veterana entidad con más de cuarenta años de existencia y que está forjando la construcción de pisos a la carta, dando la posibilidad a los clientes de cambiar las calidad de sus futuras propiedades sin el menor coste, gracias a que posee una constructora propia que le permite fluctuar con el precio de los materiales. Esto les ha permitido mantener su nivel de ventas en Pamplona y sus alrededores, e, incluso, plantearse el traslado de sus actividades a otras regiones.

La inversión en renovables

“Las empresas constructoras se están tomando muy en serio su diversificación hacia las energías renovables y han comenzado a establecerse objetivos concretos a largo plazo para su expansión en el sector”. Así de contundente se manifiesta Manuel Romero, jefe de la división de energías renovables del Centro de Investigaciones Energéticas, Medioambientales y Tecnológicas (Ciemat). No se equivoca: en los últimos años, la apuesta por este sector ha crecido sin parar. Tanto es así que las perspectivas actuales son inmejorables, como manifiestan desde Inasmet, una fundación privada dedicada al desarrollo sostenible, donde prevén que el sector de las renovables “atraerá un gran número de inversores en los próximos años”. Mientras, desde la propia industria, José María González Vélez, presidente de la Asociación de Productores de Energías Renovables (APPA), afirma que “la previsión de crecimiento del sector de renovables en todo el mundo es exponencial y la industria española parte de una privilegiada posición, que debería mantener e, incluso, potenciar”.

Sin embargo, la crisis está alterando el panorama verde de las empresas inmobiliarias españolas. Hemeretik, por ejemplo, compañía presidida por el empresario Felipe Ares, se vio obligada a vender en el verano su filial, Helium Energy, a un fondo estadounidense, Hudson Clean Energy, para poder satisfacer las obligaciones económicas que mantenía con sus proveedores. La entidad realizaba desde hace años actividades para el sector público en construcción, gestión de residuos y alumbrado público a través de las empresas Tiferca, Tracsa, Stachys y Ateia. También poseía una promotora inmobiliaria, Greco, y contaba con pequeños intereses en el sector hotelero. La operación le reportará 50 millones de euros, más la posibilidad de otros 50 millones en función de la buena marcha del proyecto. Desde la compañía se ha asegurado que esta operación permitirá “encarar el futuro con excelentes posibilidades de inversión, y hacer frente a las dificultades de la crisis actual”. Helium Energy cuenta con intereses en los sectores eólico y fotovoltaico en España y en diversos países europeos, así como plantas de producción de biocombustible. La operación incluye el traspaso de la plantilla de la división de renovables, compuesta por 24 personas y que se encuentra dirigida por Pedro Barriuso.

Algo parecido ha sucedido con el grupo Urvasco. Esta entidad, propietaria de Vizacaína de Edificaciones y promotor de edificios como las torres Isozaki de Bilbao, la antigua fábrica de Cruzcampo en Sevilla, el hotel Puerta de América de Madrid o los hoteles Silken, se convirtió hace unos años en uno de los pioneros del sector al decidirse por diversificar su negocio hacia las energías renovables. El emporio, presidido por Antón Iráculis, un antiguo aparejador fanático del arte y convertido en promotor inmobiliario, se hizo en pocos ejercicios con una cartera de instalaciones eólicas que sumaban 148 Mw de potencia, en distintas regiones de España, pero, sobre todo, en Aragón, Catilla La Mancha y Andalucía. Sin embargo, durante el verano su deuda financiera se disparó por encima de los 2.000 millones de euros, por lo que se vio obligado a vender toda su división energética para evitar la entrada en concurso, recurso al que se vieron abocadas algunas de las teóricas grandes del sector, como Astroc, Urazca o Llanera. El gigante alemán RWE fue el comprador único de todos sus activos eólicos, por los que pagó el pasado mes de junio alrededor de 250 millones de euros, que, según directivos de Urvasco, permitirá asegurar la supervivencia de la compañía, por lo menos, durante el próximo año y medio.

Ahora, el grupo debe buscar el acuerdo con bancos y cajas para refinanciar los 1.835 millones de euros en pasivo a corto plazo que debe afrontar de cara a los próximos meses. En 2008, está obligado a satisfacer al vencimiento de 335 millones mientras que en el próximo ejercicio tiene que abonar alrededor de los 500 millones. Para ello, está pensando también en recortar drásticamente su departamento hotelero, una de sus enseñas principales, y que ha sido protagonista en la edificación de algunos de los hoteles más prestigiosos de la última década, como el Puerta de América, un cinco estrellas vanguardista con diecinueve plantas, el Puerta de Castilla y Puerta de Madrid, el Indautxu de Bilbao y el Amara Plaza de San Sebastián, entre otros.

Por si fuera poco, Urvasco también está sufriendo muchos problemas en Reino Unido, donde se encuentra construyendo un hotel de cinco estrellas, que está cosechando importantes retrasos y sobrecostes.

En el otro lado de la baraja, Acciona sigue decidida a apostar fuerte por el negocio de las huertas solares, tras anunciar a finales de septiembre que invertirá 152 millones de euros para la construcción en Navarra de las dos huertas solares de mayor potencia en España. Ambas plantas, ubicadas en Corella y Bárcenas, sumarán 21 Mw de potencia. La huerta solar es una idea registrada por el grupo de José Manuel Entrecanales, con objeto de acercar a los pequeños inversores la posibilidad de invertir en renovables. El fin es invertir en una serie de instalaciones de generación eléctrica fotovoltaica que comparten infraestructuras y servicios. En los ocho años que lleva en marcha esta iniciativa, Acciona ya ha puesto en marcha 18 huertas solares.

El grupo de inversión y gestión en parques logísticos y comerciales Coperfil Real Estate ha creado recientemente una sociedad para invertir en energías renovables, denominada Core Energy. Inicialmente se encargará de implantar y explotar plantas fotovoltaicas integradas arquitectónicamente en las cubiertas de sus edificios, aunque también está estudiando entrar en el negocio de la implantación de generadores eólicos. Las previsiones de la compañía de cara a finales de 2009 contemplan una inversión total de unos 12 millones de euros para aumentar la potencia instalada en diferentes parques de Coperfil Real Estate Group hasta los 3MWp.

Otro que parece decidido a apostar por el sector verde es Fomento de Contrucciones y Contratas (FCC), una de las tres constructoras nacionales más importantes, que adquirió a finales de verano dos parques fotovoltaicos en Córdoba a la británica Sky Global Solar. Unos meses antes, la entidad había obtenido otros 420 Mw eólicos. Ambas instalaciones se encuentran situadas en Córdoba, en las fincas Cortijo Viejo y Sierrasita, en una superficie que, conjuntamente, suma 186 hectáreas, y que permitirá tener una potencia instalada de 20 Mw. De esta manera,

Espelsa, la filial de FCC dedicada a energías renovables, cobra importancia dentro de la compañía y permite acercar al grupo a los objetivos enmarcados dentro de su Plan Estratégico 2008-2010, que prevé unos gastos de alrededor de 4.100 millones de euros en los próximos tres años, y que incluye la inversión en el sector energético, ‘especialmente en las áreas de cogeneración, eficiencia energética, energías renovables y la aplicación de nuevas tecnologías para la valoración energética de los residuos’. Precisamente, el responsable de dicha área de negocio es, desde hace unos meses, Eduardo González, que durante muchos años presidió con notable éxito el Foro de la Industria Nuclear Española.

Hace sólo unos meses, el grupo controlado por Esther Koplowitz había llegado a un acuerdo con el Grupo Australiano Babcock & Brown Wind Partners (BBW) para la compra del 100% de su cartera de parques eólicos en España, que poseía a través de la sociedad Olivento SLU, por un importe de 190 millones de euros. Este grupo era el sexto productor eólico de España, con una facturación anual de 100 millones de euros y presencia en cinco regiones españolas (Andalucía, Galicia, Aragón, Castilla y León y Castilla-La Mancha).

Conclusión
A pesar de la reordenación del sector inmobiliario, que previsiblemente proseguirá en los próximos meses, la pujanza del segmento de renovables parece permanecer intacta, con la llegada cada vez mayor de capitales procedentes de los sectores más importantes de la economía, también del de la construcción. La diversificación hacia las energía verdes debe ser, con todo, analizada con sumo cuidado por parte de las compañías, puesto que sus rendimientos son a largo plazo y podrían condicionar excesivamente su pasivo de cara a afrontar las obligaciones contraídas con los acreedores, más si cabe en una época de estrangulamiento en el acceso al crédito como lo es la actual. Teniendo en cuenta esta premisa, las compañías que realicen una apuesta más decidida por un sector con notables proyecciones de éxito de cara al futuro, como lo es el de las renovables, se encontrarán mejor posicionadas una vez que se recupere la normalidad económica y financiera y se hayan superado las incertidumbres propias de la crisis.

Sostenibilidad, ¿utopía o realidad para arquitectos y promotores?

2008-07-03T05:15:00.000-07:00

A pesar de que las compañías son conscientes de que la sostenibilidad les aportará mayores beneficios, también es cierto que muchos integrantes del sector aún creen que es enormemente cara.

Qué es el desarrollo sostenible?

La Comisión de Brundtladn (1987) define el desarrollo sostenible como aquel ‘que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras de satisfacer sus propias necesidades’.
La industria de la construcción consume el 50% de los recursos mundiales, lo que la convierte en una de las actividades menos sotenibles del planeta. No obstante, nuestra vida cotidiana gira alrededor de una gran variedad de construcciones: vivimos en casas, viajamos por carreteras y trabajamos en edificios de oficinas. La civilización contemporánea depende de los edificios para su cobijo y su existencia, y nuestro planeta no puede soportar el grado de consumo de recursos actual. Algo debe cambiar, y los arquitectos y promotores inmobiliarios tienen un importante papel que desempeñar en ese cambio.

La vivienda sostenible suele presentarse como un mero ejercicio de diseño de edificios de bajo consumo energético, eludiendo su otra vertiente, tan importante como la primera, que se orienta hacia la creación de comunidades sostenibles. La lucha contra la exclusión social y la eficiencia energética están más estrechamente relacionadas en el ámbito de la vivienda que en cualquier otro tipo de edificio. El uso eficiente de los recursos, especialmente de la energía, debería asociarse a las dimensiones espaciales y sociales en la creación de comunidades sólidas. La combinación de innovación tecnológica, pensamiento utópico y bajo coste ha dado lugar a viviendas, que, con demasiada frecuencia, resultan poco eficaces en conseguir cohesión social y desarrollo sostenible. Por todo ello, el compromiso ecológico se ha convertido en un valor añadido para las compañías inmobiliarias. Por ello, crecen las iniciativas y los proyectos orientados a lograr un máximo respeto por el entorno. Asimismo, la actual normativa también favorece este compromiso mediante uno de los apartados del Código Técnico de la Edificación (CTE) aprobado por el Consejo de Ministros en mayo de 2006 y que entró en vigor en marzo del pasado año, que establece una serie de medidas para el ahorro energético en los edificios.

Alejados de Kyoto
Más de 20% del consumo final de energía en España corresponde al sector de la construcción. Este porcentaje convierte al país en uno de los más relajados con el cumplimiento de Kyoto. Las empresas de construcción son muy conscientes del impacto medioambiental de sus proyectos, pero ¿cuáles son las cuestiones que más les preocupan? Según un informe de la auditora KPMG, las cuestiones económicas y las medioambientales son las más importantes. Las empresas prefieren tener una imagen de entidades respetuosas con el medio ambiente de forma que contribuya a mantener su reputación, al tiempo que se aseguran de que la presión actual para incorporar la sostenibilidad a sus prácticas de trabajo no tenga un impacto negativo en la rentabilidad. Según la auditora, “la realidad es que la construcción sostenible es un tema que todavía se encuentra en sus inicios, ya que los edificios que son verdaderamente sostenibles representan un mínimo porcentaje del total de edificios comerciales y residenciales construidos. Las regulaciones son limitadas y varían dependiendo de la zona geográfica. Por ejemplo, en Estados Unidos no existe ningún código energético a nivel federal y algunos estados apenas cuentan con regulaciones en esta materia. Otro problema que dificulta los esfuerzos realizados por los reguladores de todo el mundo es la escasez crónica de inspectores cualificados”.

Sin embargo, es un dato conocido que la energía utilizada en edificios es responsable del 40% de las emisiones de dióxido de carbono del mundo. Este hecho representa un enorme potencial para aquellas empresas de construcción que sean capaces de aprovechar la oportunidad de granjearse una reputación de empresa respetuosa con el medio ambiente, lo que podría reportarles una verdadera ventaja competitiva.

Todos los integrantes del sector de la construcción -inversores, promotores, arquitectos, propietarios individuales- han de mostrar una mayor concienciación sobre las repercusiones y beneficios económicos de la construcción sostenible. A pesar de que las compañías son conscientes de que la sostenibilidad les aportará mayores beneficios, también es cierto que muchos integrantes del sector aún creen erróneamente que la construcción respetuosa con el medio ambiente es enormemente cara, cuanto en realidad existen tecnologías para crear este tipo de estructuras por tan sólo un 5% de costes adicionales.

El aliciente de la construcción sostenible es claro: ahorros significativos a corto y a largo plazo en costes energéticos, además de una mejor reputación tanto para los constructores como para los propietarios. Siendo realistas esto no bastará para conseguir cambiar las prácticas habituales, de modo que es probable que las regulaciones sean más onerosas a medida que los gobiernos vayan implantando normas medioambientales para las nuevas construcciones y los edificios existentes. A propósito de los inmuebles ya construidos, este también resulta un reto y la administración pública ha decidido tomárselo en serio. Según el Plan de Acción para el periodo 2008-2012, de la Estrategia de Ahorro y Eficiencia Energética de España (2004-2012), 803 millones de euros van para el sector de la edificación, según el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (Idea). Pero además, una de las promesas electorales del Gobierno para las elecciones de marzo fue aumentar esas ayudas en 200 millones más para conseguir la rehabilitación energética de 500.000 viviendas hasta 2012 y crear una línea de crédito del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 2.000 millones de euros anuales que permitirá a los hogares financiar la parte de la reforma que no quede cubierta con las ayudas directas. El objetivo es que estas casas ahorren entre el 35% y el 60% de la energía que actualmente consumen. “En España, el 50% de los edificios están construidos sin la protección térmica adecuada, lo que hace que se conviertan en auténticos depredadores de energía”, explica Luis Mateo, director general de la Asociación Nacional de Industriales de Materias Aislantes (Andima). En consumo de energía final en el sector de la edificación representa el 17% del consumo de energía nacional.

Administración en acción
El Madrid ecológico será una realidad. El Ayuntamiento tiene proyectados seis ecobarrios que servirán para albergar un total de 5.269 nuevos hogares. Muchos de ellos serán para los realojos en las zonas que necesitan el derribo de los edificios.
El mayor número de viviendas, de protección oficial en régimen de venta y de alquiler, estará situado en las colonias de San Francisco Javier y Nuestra Señora de los Ángeles, donde 2.069 hogares verán la luz en los próximos años. Se calcula que de las siete promociones alguna de ellas estará en marcha en 2011.

Plata y Castañar, el segundo barrio en importancia en cuanto a residencias, tendrá 1.600 casas; en La Rosilla se construirán 400, todas en alquiler y sólo para jóvenes; Los Olivos contará con 336; Lucero con 324 y Aeropuerto con 540.

El primer ecobarrio en estar en marcha, y quizá el más espectacular, es el de las dos colonias de San Francisco Javier y Nuestra Señora de los Ángeles.

El espectáculo consiste en la capacidad de ahorro energético que tendrá todo el barrio debido a un sistema central que permite aportar a todas las casas luz, electricidad, calefacción y agua caliente. Esta tecnología es pionera en viviendas en todo el mundo, aunque sí se ha utilizado en hoteles.

Todos los ecobarrios estarán edificados con criterios de sostenibilidad en el que el ahorro energético es prioritario.

Revisar las zonas sirve para entender lo adecuado de esta iniciativa municipal. Existen elementos comunes en todas ellas y así lo ha expresado Juan José de Gracia, coordinador general de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid. Según él, se trata de “grandes extensiones urbanas con un grado mínimo de contaminación ambiental”.
De Gracia ha indicado también que el Consistorio se compromete a fomentar una ciudad sostenible revitalizando el centro o mejorando el Patrimonio Histórico, a la vez que reequilibrará los barrios “con nuevos equipamientos y dotaciones, priorizando una movilidad blanda, utilizando técnicas constructivas sostenibles y fomentando el uso de energías renovables”.

Por su parte, el Coordinador General de Vivienda, ha indicado que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo, EMVS, es la primera corporación en desarrollo sostenible en Madrid. El desarrollo sostenible se centra, según De Gracia “en la ciudad donde se concentran gran parte de nuestros problemas ambientales, por lo que la vivienda y los barrios constituyen un sector estratégico clave en cualquier intervención”.
En este sentido, ha añadido que San Francisco Javier y Nuestra Señora de los Ángeles, Plata y Castañar, La Rosilla, Los Olivos, El Lucero y el Barrio del Aeropuerto “serán grandes extensiones urbanas con un grado mínimo de contaminación ambiental, para lo cual se les dotará de las más avanzadas tecnologías en materia de desarrollo urbano sostenible”.

La primera iniciativa de Ecobarrio se basa en sustituir antiguas colonias municipales de San Francisco Javier y Nuestra Señora de los Ángeles, que se encuentran en el distrito de Puente de Vallecas. Se trata de dos colonias que fueron construidas en los años 60, y en las que vivían cerca de 1.000 familias, y en la actualidad sufren un gran deterioro. La iniciativa se centra en una nueva ordenación urbana de las colonias, y en las que está previsto que se construya un total de 2.069 viviendas de protección pública.

Además, las viviendas contarán con un sistema no contaminante, que proveerá de energía a todos los edificios del barrio a partir del biogás obtenido de basuras urbanas. Para conseguirlo, está previsto que se construya, debajo del suelo de la colonia, una planta de producción termoeléctrica, que utilizará tecnologías de condensación, baja temperatura, energía solar térmica y pilas de combustible que se encargará de transformar el gas en calor y electricidad.

La central de producción generará electricidad para exportar a la red general de distribución y calor para las instalaciones de calefacción y el agua caliente sanitaria de las más de 2.000 viviendas que tendrá el barrio. De esta manera, De Gracia ha explicado que no habrá contaminación medioambiental, mientras que el grado de contaminación de la central térmica, será 2'3 veces menor que cualquier sistema convencional de producción de calor a gas natural.

La EMVS ha puesto en marcha iniciativas en diversos inmuebles como Regen Link, el edificio Sunrise o el proyecto ManuBuild, que están basados en el desarrollo sostenible. En este sentido, habló del Parque de la Gavia o el Ecobulevar como dos ejemplo para aplicar criterios medioambientales.

Regen LinkRegen Link es una iniciativa que une la actuación de rehabilitación y la de nueva edificación, puesto que está planteado sobre un edificio del barrio de San Cristóbal de los Ángeles, en el que parte del edificio originario debía ser demolido por sus malas condiciones constructivas, mientras que otra parte podía ser rehabilitado. De esta manera, se plantea un proyecto demostrativo con el que se pretende probar que la reducción de entre un 25% y 60% de las emisiones de CO2 en los edificios mediante la aplicación de medidas de ahorro y eficiencia energética es posible.

El proyecto conocido como 'Estrategia Eco-Valle', plantea que la cuidad intervenga en tres niveles: escala urbana, con el Parque de la Gavia; escala de barrio, con el Bulevar Bioclimático; y escala edificio, con el Proyecto Sunrise.

El primero, Ecoparque de la Gavia, intenta integrar el ciclo del agua como un factor básico en el diseño de las zonas verdes y de los espacios libres implantando un sistema de humedales para la regulación, acumulación y refino de las aguas residuales.
El segundo, el Bulevar Bioclimático, es una idea innovadora del espacio urbano puesto que los 'árboles bioclimáticos' activarán el espacio público del bulevar.
El tercero, Sunrise, es una experiencia piloto de cuatro bloques que conforman una manzana residencial y que dejan transitar el aire y la luz solar en su interior.

Alfonso López Carro Director comercial de Acek

2008-07-03T05:12:00.000-07:00

Acek, compañía 100% de capital español, opera, casi de forma exclusiva, en nuevos mercados emergentes de Europa Central y Europa del Este, donde disponen de una cartera de suelo que alcanza los 200.000 metros cuadrados. Su Plan de Negocio contempla una continua expansión en esos mercados. Próxima estación: Hungría y Eslovaquia

Cómo definiría a Acek? Acek en una empresa inmobiliaria perteneciente al Grupo Industrial Gestamp Automoción, nuestro ámbito de trabajo abarca todas las áreas del negocio inmobiliario, desde la preparación de suelo finalista para promotores, pasando por la propia promoción, hasta la explotación de inmuebles en diferentes regímenes (renta, explotaciones hoteleras y turísticas, etc.)

¿En qué mercados opera?
En la actualidad operamos casi exclusivamente en nuevos mercados emergentes, nuestro ámbito territorial actual es la Europa Central y la Europa del Este, pues consideramos que este entorno tiene una proyección muy positiva y en la actualidad abre un gran abanico de posibilidades dentro del sector, y hemos preferido especializarnos en estos países antes de abrir otros frentes.

Actualmente tenemos delegación abierta en Polonia y República Checa, mercados donde llevamos presentes desde el año 2006 y donde tenemos sede y equipo local, en breve lo tendremos también en Rumanía, país por el que hemos apostado con fuerza, y en Lituania; también estudiamos futuras inversiones en Hungría y Eslovaquia.
En España mantenemos aún algunas inversiones en Zaragoza, Málaga y Tenerife, pero actualmente no estamos realizando inversiones aquí.

Por supuesto mantenemos nuestra cartera de inmuebles en renta en España, Alemania y Reino Unido, entre otros.

¿Qué tipo de proyectos están llevando a cabo actualmente?
Son muchos los proyectos que desarrollamos, a título de ejemplo podemos hablar de los más avanzados como el de República Checa, donde tenemos una promoción de turismo residencial en Jenisov, localidad situada en la Bohemia Sur y que se encuentra enmarcada en el entorno del Lago de Lipno y el parque natural del Sumava.

También en República Checa, concretamente en la ciudad de Ceske Budejovice, estamos llevando a cabo un gran desarrollo urbanístico en colaboración con su ayuntamiento, que abarca más de 20.000 metros cuadrados de suelo que será destinado a su puesta en mercado para la promoción y parte del cual promoveremos y llevaremos a finalista nosotros mismos.

En Rumanía desarrollamos en la actualidad 30.000 metros cuadrados de suelo urbano en Voluntari, localidad aledaña a Bucarest, en un enclave estratégico en la zona Norte donde vamos a desarrollar un proyecto de más de 100.000 metros cuadrados de techo, será un complejo de uso mixto que contendrá residencial, oficinas y comercial, englobado dentro del nuevo plan urbanístico de Voluntari, en el que también estamos colaborando.

En Lituania, hemos adquirido un edificio histórico de gran dimensión en el centro de Vilnius, cerca de la Embajada Americana que será destinado a su explotación en renta, y que será sede de un importante banco local.

¿De qué cartera de suelo disponen?
En los nuevos mercados disponemos en la actualidad e una cartera de más de 200.000 metros cuadrados de suelo ya adquirido, aparte de otro tipo de inversiones, pero esta cartera se verá fuertemente incrementada a lo largo de este año y el que viene pues son muchas las inversiones que actualmente tenemos avanzadas o en fase de due diligence.

¿Cuál es la estrategia de futuro de Acek?
Nuestro Plan de Negocio hasta 2012 contempla una expansión amplia por la Europa Central y del Este, seguiremos apostando por estos mercados tal y como lo estamos haciendo ahora, formándonos en un conocimiento exhaustivo de los diferentes mercados a nivel local que nos permita después realizar buenas inversiones y desarrollar buenos proyectos.

El secreto de nuestro éxito en estos mercados es y seguirá siendo nuestra estrategia de no invasión, es decir, posicionarnos en los mercados como un operador local sin tratar de imponer criterios importados, sino más bien implementando nuestros conocimientos de manera no traumática. Esta tarea no es fácil y requiere mucho esfuerzo y trabajo, pero los resultados hasta ahora están siendo excelentes.

¿Qué inversión tienen prevista a medio plazo?
La cifra de inversión prevista hasta el año 2012 es de 300 millones de euros de fondos propios, distribuidos en los diferentes países que ya hemos mencionado en función de un estudiado criterio de inversión que valora criterios de población, crecimiento, desarrollo, demanda y oferta de productos.

¿Hasta qué punto los momentos de crisis son óptimos para invertir?
Depende de la situación de cada compañía en concreto, lógicamente si la crisis ha dañado a la compañía es difícil pensar en invertir, pero son muchas las empresas que han sabido mantenerse y ahora tienen un buen momento para realizar inversiones.
Hablando de los mercados en que operamos, la crisis ha motivado que muchas compañías que habían invertido en estos mercados estén ahora desinvirtiendo lo que supone que aparezcan muy buenas oportunidades.

Por otro lado, la crisis internacional ha llevado a que los propietarios de suelo en los mercados emergentes hayan tenido que ajustar su oferta al no vender a los ritmos de años anteriores.

¿Qué mercados son los que ofrecen buenas perspectivas?
Sin duda alguna el Centro-Este de Europa es un mercado de amplias perspectivas, existen otras regiones a nivel mundial de gran interés pero nosotros hemos optado por esta, quizás por la proximidad y porque contamos con un gran conocimiento local pues los profesionales que trabajamos en Acek somos grandes conocedores de estas regiones lo que lógicamente nos ha avocado a centrarnos en ellas.

Dentro del área que operamos yo destacaría como especialmente interesantes la República Checa, Rumanía, Eslovaquia y Hungría.

¿Qué estrategia tienen que seguir las compañías españolas que quieran desarrollar su negocio fuera de nuestras fronteras?
Trabajo, trabajo y trabajo, la expansión fuera de nuestro país no es fácil y debe ser cuidadosamente estudiada y planificada.

Debemos de contar necesariamente con un amplio conocimiento local antes de decidir invertir, esto nos permitirá definir bien el ámbito de nuestra inversión y garantizar la viabilidad de la misma. Este conocimiento debe ser directo, es decir, debe de adquirirse in situ lo cual no es fácil, formar profesionales especializados en los diferentes mercados, de los diferentes países requiere un gran esfuerzo por parte de las empresas.
En cualquier caso recomiendo una política integradora, no colonizadora, normalmente nuestro éxito va a depender en gran medida de lo capaces que seamos de integrarnos en el mercado local en que deseemos trabajar, como un operador más, intentando prescindir del cartel de inversor extranjero.

La vida empresarial se abrirá paso en Expo Zaragoza 2008 tras el 14 de septiembre

2008-06-05T07:36:00.000-07:00

Las adaptaciones llevadas a cabo harán aumentar la superficie edificada por encima de 160.000 metros cuadrados

El proyecto post expo supone integrar el meandro de Ranillas en la ciudad, con la inauguración
de un parque municipal de 120 hectáreas y la reconversión completa del recinto de la exposición

El próximo 14 de junio subirá el telón en Zaragoza el acontecimiento del año en nuestro país, la exposición Internacional Zaragoza 2008. Durante tres meses, la ciudad del Ebro será la capital mundial del agua. Pasado este tiempo, seguirá habiendo vida más allá de la Expo. Para ello, el recinto se transformará en un gran parque empresarial de 167.000 metros cuadrados.

Roque Gistau, presidente de Expo Zaragoza 2008, ha explicado que el fin “no sólo es recuperar alrededor de un tercio de la inversión que se ha realizado en el acontecimiento, sino también de crear un segundo eje central para la ciudad”.

El proyecto post expo es un conjunto te actuaciones que va más lejos de la transformación de los pabellones de participantes de expo Zaragoza 2008 en un centro empresarial de primer nivel, ya que supone integrar el meandro de Ranillas (lugar donde se ubica la Expo, con una superficie de 150 hectáreas) en la ciudad, con la inauguración de un parque municipal de 120 hectáreas y la reconversión completa del recinto de la exposición.

Algunos de los inmuebles construidos de forma exclusiva para el evento, como los hoteles, el acuario y el palacio de congresos, mantendrán sus usos, mientras que otras sufrirán adaptaciones para encajarlos en la vida de este nuevo punto central de la ciudad. Así, la Torre del Agua y el Pabellón Puente se reconvertirán en museos para la ciudad y el Pabellón de Aragón se destinará a una Consejería del Gobierno aragonés. Sin duda, la reconversión más importante la sufrirán los edificios que durante la Expo Zaragoza 2008 contendrán los pabellones de los participantes de la misma, con tres fases diferenciadas que corresponden a los Edificios Ronda, Ebro y Actur. Las adaptaciones llevadas a cabo harán aumentar la superficie edificada por encima de los 160.000 metros cuadrados.

Estudio Lamela y Máster Ingeniería y Arquitectura serán los encargados de realizar el proyecto de ejecución para la reconversión de los edificios. La comercialización del futuro parque empresarial ha sido encargada por el comité organizador a las consultoras inmobiliarias King Sturge y Jones Lang LaSalle.

La reconversión de las edificaciones también girará en torno al tema de la Muestra Internacional: 'Agua y Desarrollo Sostenible' ya que el proyecto tendrá muy en cuenta aspectos como el reciclaje, el ahorro energético y el respeto por el medio ambiente.
La reconversión supondrá aprovechar elementos como la cimentación, estructura, cubiertas, etcétera. Desaparecerán componentes efímeros como pasarelas, fachadas y rampas peatonales. El nuevo uso será mixto entre oficinas y locales comerciales de servicio, ocio y restauración. Las obras del parque empresarial concluirán a mediados de 2010.

La organización quiere que la vida vuelva cuanto antes a instalarse en el meandro de Ranillas y, por ello, sólo quince de las más de 260 empresas a las que ya se ha ofrecido el espacio son inversores inmobiliarios. “Estamos dando prioridad a la venta de edificios completos y al hecho de que los compradores sean usuarios finales”, ha afirmado José Luis Murillo, director general de Recursos y Medios de Expo Zaragoza 2008. Además, Murillo también ha comentado que “el objetivo es no sólo conseguir ña reubicación de compañías que ya se encuentran en la ciudad, sino atraer demanda que hoy no está en Zaragoza, ni en Aragón y que quizá ni siquiera en España”.

La sociedad pública Expoagua tiene como objetivo acordar la venta de un 40% antes de que comience la exposición antes del 14 de junio. Las previsiones de Roque Gistau son halagüeñas. “Creo que alcanzaremos un 50% del terreno reservado y cuando finalice el 14 de septiembre estaremos en el 70%, aunque es sólo una opinión”.
El último acuerdo para la adquisición de terreno lo ha protagonizado el grupo cárnico aragonés Grupo Jorge con la adquisición del edificio 3A de 9.220 metros cuadrados por 23,43 millones de euros.

Master D, compañía multinacional dedicada a la formación a distancia, se ha hecho con el edificio 3D, de 9.053 metros cuadrados, por 21,52 millones de euros. Asimismo, Radio Televisión Española ha alcanzado un acuerdo por el edificio 3D por 9,7 millones de euros. Mientras, el Gobierno de Aragón ocupará los edificios Actur2, 3, 4 y 5 con 24.867 metros cuadrados tras un desembolso de 62 millones de euros. El Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Industriales de Aragón ha pactado la compra de la segunda planta del edificio 2B por 3,4 millones de euros.
Errores aprendidos

La inversión pública en la muestra y su entorno ronda ya los 2.500 millones de euros. El agujero que provocó en las arcas estatales Expo 92 está presente inevitablemente sobre esta edición, y los organizadores del evento hacen especial hincapié en vender la buena gestión del proyecto. Las cifras oficiales dicen que, por ahora, el gasto en el recinto apenas se ha desviado del presupuesto en cinco millones de euros, el 1% del total, una cifra ridícula comparada con los sobrecostes del 41% que registraron las obras de Sevilla. La pieza clave en la gestión es este proyecto de transformación en oficinas de los espacios que dejarán libres los países cuando termine la muestra el próximo mes de septiembre.

TERCERA CIUDAD DE ESPAÑA
Juan Alberto Belloch, alcalde de Zaragoza, ha anunciado que su objetivo es “convertirnos a mediados del próximo decenio en la tercera ciudad de España”. Para Belloch se trata de un objetivo “muy definido” y se ha mostrado convencido de que “está a nuestro alcance”. Entre los argumentos que ha expuesto el alcalde para alcanzar este objetivo “es la ciudad que más crece de España. Es la nueva ciudad emergente” y ha querido puntualizar que la Zaragoza del 2008 “no es sólo la ciudad de la Expo”.

Tres son las líneas maestras que definen el proceso de transformación de Zaragoza, según ha apuntado Belloch: “La diversificación productiva y el crecimiento económico, sostenido y sostenible; un salto cualitativo y cuantitativo en infraestructuras y en los equipamientos públicos y privados, y un nuevo posicionamiento nacional e internacional de la ciudad, convencidos de que su horizonte natural, yo diría inevitable, es llegar a ser la tercera ciudad de España”.

La inversión pública ligada al recinto Expo supera los 700 millones de euros, pero el llamado Plan de Acompañamiento alcanza los 1.800 millones, lo que supone una inversión de Acompañamiento alcanza los 1.800 millones, lo que supone una inversión en tres años superior a los 2.500 millones de euros.

“De la misma forma que Barcelona se abrió al mar con motivo de los Juegos Olímpicos, la Expo le ha dado a Zaragoza la ocasión de saldar una deuda histórica, la de hacer que el Ebro dejase de ser el patio trasero de la ciudad para pasar a convertirse en su calle Mayor”, ha explicado Belloch.

Más proyectos
Además, la capital aragonesa también contará con el último proyecto de la inmobiliaria British Land que, junto a un consorcio de inversores europeos, promoverá en Zaragoza el mayor centro comercial y de ocio de España y Europa, que supondrá una inversión total de 1.000 millones de euros.

Víctor Manuel Gómez

2008-06-05T07:28:00.000-07:00

Consejero delegado y director general de Multi Development Spain

Con más de 25 años de experiencia internacional en el sector de los centros comerciales y diez en nuestro país, Multi Development puede presumir de tener una posición y un prestigio en el mercado ganados a base del esfuerzo y la excelencia en sus proyectos. A lo largo de una interesente entrevista con su director general, Víctor-Manuel Gómez Izquierdo, conoceremos las obras en las que se encuentra inmensa la compañía y sus próximos pasos

¿Cuál es el objeto de negocio de Multi? Nos dedicamos a generar espacios de encuentro y convivencia como son los centros comerciales basados en un diseño innovador y vanguardista, en los que la arquitectura juega un papel fundamental, siempre bajo el paraguas de la sostenibilidad. Pretendemos crear espacios donde puedan confluir los intereses económicos con la mejor oferta de ocio, comercio y esparcimiento. Nuestro eje vital es el desarrollo, la explotación y la gestión de centros comerciales. Estamos presentes en 22 países en toda Europa. Contamos con 90 proyectos en construcción en este momento, y creo que somos una de las empresas líderes del sector por tamaño, definición de nuestro negocio, por reconocimiento, y por todo lo que estamos haciendo en toda Europa.

¿Cómo es vuestra organización interna siendo filiales de una compañía matriz mucho mayor? ¿Cómo es la presentación de un nuevo proyecto?
Cada filial de cada país tiene su propia filosofía, su propia idiosincrasia y sus propias líneas estratégicas de negocio. Pertenecemos a un grupo muy grande, que se llama Multi Development BV. De cada proyecto preparamos un estudio de viabilidad económica, en donde, junto a un estudio de mercado y otros parámetros de inversión, analizamos baremos de rentabilidad y unos determinados plazos en los que se van a ejecutar las obras. Si eso se ajusta a los requerimientos de la empresa, los proyectos se desarrollan y salen adelante con independencia de lo que esté sucediendo en otros países. Es decir, no existen límites, sino aquellos que se forman dentro de cada filial en términos de viabilidad de los proyectos.

¿Su filial está circunscrita únicamente a España?
No. En nuestra estructura interna estamos organizados en tres regiones. España pertenece a la región que se denomina 'Sur de Europa', que incluye España, Portugal, Italia y los países que formaban antiguamente Yugoslavia, como son Serbia y Croacia, fundamentalmente, junto a Eslovenia.

¿Qué perspectiva de negocio tiene Multi en la actual coyuntura de desaceleración de la economía española?
No vamos a diversificar nuestro negocio, como han realizado muchas empresas inmobiliarias o de la construcción, porque creemos en las posibilidades de los centro s comerciales y vamos a seguir en ello. Somos conscientes de que estamos en un proceso de desaceleración económica, que influye lógicamente en el consumo. Esto lo que nos hace es ser más cuidadosos y selectivos en nuestros proyectos. A pesar de todo, creo que la crisis nos afecta de una manera colateral, porque se han encarecido las condiciones económicas para el acceso al dinero. Además, los desarrollos inmobiliarios se están ralentizando por culpa de la crisis, y eso provoca que, en algunas ocasiones, el desarrollo comercial lleve aparejado también algún retraso. Nuestro sector al estar regulado por la existencia de la segunda licencia (licencia comercial autonómica), no está tan condicionado por la desaceleración económica como ocurre en el caso de las promotoras. Nuestro sector está mucho más regulado y legalizado. El objetivo de Multi son los centros comerciales, y es ahí donde tenemos nuestro 'know-how'.

¿No cree que la coyuntura actual es muy buena para la compra de activos inmobiliarios o de terrenos si se tiene liquidez?
Desde un punto de vista estratégico e inversor sí, porque estamos en un momento en el que el mercado necesita dinero y está ofreciendo suelo para conseguirlo, y surgen muchas oportunidades. Pero, desde nuestro nacimiento como empresa, hemos procurado siempre no especular con el suelo. Nos dedicamos a desarrollar y gestionar suelo finalista con un objetivo muy concreto, el de los centros comerciales. No queremos entrar en actividades que no sean las propias de los centros comerciales.

¿Puede verse afectada Multi Development por un sobreendeudamiento excesivo como les ha pasado a otras compañías inmobiliarias, si bien de ámbitos diferentes, como Llanera o Colonial?
No, porque tenemos medidas tomadas para evitar esto desde hace tiempo. La financiación de nuestros terrenos y nuestros proyectos para la ejecución de obras está garantizada financieramente. Estamos centrados en lo que sabemos hacer, en nuestro trabajo, que son los centros comerciales, y nos hemos mantenido siempre alejados de actividades especulativas. El hecho de tener un socio estratégico, Morgan Stanley, que forma parte de nuestro accionariado, nos aporta credibilidad y estabilidad financiera. La política en Multi siempre ha sido muy clara: cada proyecto tiene su propia financiación y su desarrollo, en relación a procesos como las licencias o los alquileres. Mientras nos sigamos dedicando a lo que sabemos, estaremos en una situación estable. Además, el hecho de estar en varios países, permite que, cuando en algunos de ellos, la actividad se ralentiza, se compense con un incremento en otros.

¿En momentos de menor actividad como el actual, empresas como Multi Development pueden salir reforzadas y mejorar su posicionamiento global ya que el mercado va a depurarse de esos elementos especulativos que entraron en él aprovechando la bonanza económica?
En toda antesala a una crisis ocurre siempre lo mismo. Aprovechando el buen momento, entran actores que pretenden beneficiarse de las facilidades que ha dado el mercado, que no son profesionales, pero que se arriesgan en aventuras diversas. La crisis, a pesar de tener sus desventajas, tiene una cierta labor profiláctica, ya que se limpia el mercado, tanto en el plano residencial, como en el comercial o en cualquier otro. Al final sirve para que los verdaderos profesionales de cada sector se mantengan, es decir, aquellas empresas sólidamente constituidas y firmemente establecidas. En este momento nos están llegando proyectos de empresas que por la situación de crisis y por falta de experiencia, están desinvirtiendo en aquellas actividades de las que son menos expertos. Y ahora, nos están ofreciendo suelo comercial para que nosotros lo desarrollemos, algo que estamos estudiando.

¿Está el Gobierno afrontando medidas para solventar la ralentización inmobiliaria?
Cualquier regulación que limite el libre juego de oferta y demanda del mercado no es buena. Creo que las empresas tienen la responsabilidad de tener que asumir sus propias decisiones, y que el excesivo proteccionismo lo único que hace es limitar el desarrollo y el buen funcionamiento de un sector, como es el inmobiliario, que se ha demostrado en los últimos años pujante y con muchas posibilidades, ya que genera inversión y empleo. Las medidas que se hagan para incentivar el consumo o regular el uso del suelo siempre nos han parecido bien desde Multi. Sin embargo, estamos menos de acuerdo en la regulación sobre las limitaciones de implantaciones comerciales, porque pensamos que al final cada empresa tiene que ser responsable de sus decisiones y tiene que asumir sus propios riesgos, al igual que lo hacemos nosotros. La nueva directiva europea de servicios parece que liberará todas las actuaciones comerciales, lo que eliminará, en principio, las barreras que todavía hay en el sector, y que creo que va a funcionar.

¿Cree que el sector comercial se encuentra sobreexplotado? ¿Qué perspectivas de crecimiento tienen para este año?
El sector comercial creo que no está sobreexplotado, aunque sí es cierto que existe una cierta saturación en determinadas zonas, pero sigue habiendo posibilidades y un hueco de mercado muy claro, que es la regeneración de los centros urbanos. Durante muchos años, las actuaciones comerciales han tenido como eje las zonas periféricas de las ciudades aprovechando las grandes vías de comunicación que se han creado y las modernas circunvalaciones. De esta forma, las zonas residenciales se han desarrollado fuera de los principales núcleos urbanos, con el resultado de que el centro de las ciudades se han ido abandonado. En Multi apostamos por recuperar el centro de la ciudad porque creemos que de esta manera se refuerza las peculiaridades y la idiosincrasia de cada ciudad. Por lo demás, el año económicamente hablando va a ser normal para nosotros, con las dificultades de las que ya hemos hablado, y no va a ser en absoluto mucho peor que otros.

¿El sector cerrará el ejercicio en números rojos o azules?
Necesariamente lo hará en números azules, porque el mundo de los centros comerciales está lleno de grandes profesionales que sabrán adaptar su oferta a la demanda existente. Hay una recesión en el consumo, eso es evidente, y todos nos tenemos que apretar el cinturón y tomar las medidas correctoras necesarias. No será un año en cuanto a resultados magníficos pero entre todos buscaremos la fórmula para seguir obteniendo rentabilidad y garantizar las inversiones y empleos.

¿Os habéis visto en los últimos meses a renunciar a algún proyecto ya iniciado o a iniciar menos nuevos?
No hemos tenido que renunciar a ninguno, aunque sí que se han iniciado menos por la propia coyuntura, y por la tramitación urbanística y de licencias que exige el desarrollo de cada proyecto, que a veces suele conllevar procesos bastante largos. Todos los proyectos que tenemos en cartera o los hemos puesto en marcha o los vamos a comenzar en breve. Sólo hemos renunciado a ciertas propuestas de inversión porque no las hemos visto viables o no se han ajustado a las condiciones que exige Multi Development para acometer un proyecto.

¿El sector comercial destruirá empleo este año?
No, tendrá un comportamiento muy parecido al de los años precedentes, porque la creación de centros comerciales se ha mantenido. Cada centro comercial que hacemos genera una inversión de 100 a 120 millones de euros y creando los 1.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos de media.

¿Se ha visto afectado Multi Development en los últimos meses por un aumento de la morosidad?
No, porque en el plano de la construcción contratamos siempre a empresas de primer nivel y pretendemos siempre un respeto muy escrupuloso en cada uno de los procesos. Tenemos una empresa de project management que se ocupa de que se cumplan todos los procesos en el tiempo y la manera adecuados. Asegurar el pago de todos los contratos es una de las máximas de la compañía.

¿En esta época de falta de liquidez, os habéis visto obligados a aumentar vuestro fondo de maniobra por si surgen imprevistos contables?
En algunos países en los que no tenemos el grado de implantación con el que contamos en España, Italia u Holanda, hemos tenido que crearnos una imagen poniendo más dinero encima de la mesa en determinados proyectos y financiaciones, haciendo más evidente nuestra capacidad económica. Pero tenemos previstas todas las medidas para afrontar con éxito una época como la actual.

Entrevista a Fernando Fischmann, creador de Crystal Lagoons

2008-05-08T01:39:00.000-07:00

“Importantes promotores españoles se han interesado por nuestra técnica”

La última tecnología de paisajismo acuático acaba de irrumpir en España. La técnica Crystal Lagoons, creada por el chileno Fernando Fischmann, ofrece la posibilidad de crear playas de arena blanca y aguas cristalinas aportando un alto valor a desarrollos inmobiliarios y turísticos. Varios actores del mercado inmobiliario español han mostrado su interés por esta técnica.
Por M.J Vicente

¿Qué ofrece la tecnología de Crystal Lagoons a los promotores inmobiliarios?
Crystal Lagoons es un concepto arquitectónico único en su clase, adaptable a zonas urbanas, costeras o desérticas, sin playas.
Esta tecnología, claramente presenta potencial turístico y comercial, pero va más allá del aspecto recreativo: Da una solución real a sociedades que no tienen la posibilidad de desarrollar vida de playa. Los paisajes del caribe, ya no son solamente parte de una destinación tropical: playas de arenas blancas, palmeras y muelles pueden ser llevados a donde se necesiten y requieran.

La técnica de Crystal Lagoons, ¿hasta dónde puede llegar, existen límites?
No existen límites de tamaño. Los costes de construcción y manutención relativos disminuyen al aumentar el volumen.

¿En qué tipo de proyectos existe más demanda de los servicios de Crystal Lagoons? En proyectos de tipo inmobiliario turístico, donde las condiciones naturales no harían posible el desarrollo de vida de playa y actividades recreativas.

¿En qué países tiene mayor éxito esta técnica?
La tecnología Crystal Lagoons ha tenido éxito a nivel mundial y el interés que provoca de inversionistas no está circunscrito a un país específico. Tenemos conversaciones con empresarios de todos los rincones del mundo: Latinoamérica, Asia, Medio Oriente y Europa.

¿Qué valoración puede hacer de la presentación de esta novedad en España?, ¿Hay algún promotor que haya mostrado su interés por este sistema?
España tiene condiciones turísticas excepcionales, sin embargo en muchos sectores costeros las playas están saturadas o son de mala calidad, por lo que la posibilidad de incorporar el concepto Crystal Lagoons de playas con arenas blancas y agua de color turquesa puede tener un alto impacto.
Es posible por ejemplo generar vida de playa en acantilados, segunda fila e incluso lejos del mar.
En Sima nos han solicitado reuniones importantes actores del mercado inmobiliario español.

En el caso de España, el agua es un bien muy escaso en estos momentos, ¿se podría emprender un proyecto utilizando su técnica?
El 99% del agua del planeta es salobre y lo que nuestra tecnología consigue es precisamente utilizar este recurso ilimitado para fines recreativos y paisajísticos en reemplazo de piscinas, lagos de agua dulce, jardines, parques y canchas de golf que utilizan un bien cada vez más escaso en el mundo.

¿El mantenimiento de estas instalaciones supone un coste económico y medio ambiental mayor que el de otro tipo de productos similares?
El mantenimiento de las lagunas cristalinas no supone un costo elevado de mantención y tampoco incide negativamente en el medio ambiente.
Para dar un ejemplo, el agua utilizada en estos proyectos alcanza un alto grado de purificación, lo que haría posible incluso que pudiese ser destinada a consumo humano o riego.
Respecto a los costos, una de las características principales de esta innovación es que se trata de una tecnología económica.
El valor de mantención de la laguna artificial es más conveniente que cualquier otro amenity característico de este tipo de resorts (marina, golf o piscinas temperadas). Para tener una idea, la mantención de la piscina de San Alfonso del Mar equivale en promedio al costo mensual de manutención de un cuarto de campo de golf de 18 hoyos, valor que corresponde a la mitad de la manutención de la piscina temperada en este mismo proyecto de segunda vivienda.

En el desarrollo de San Alfonso del Mar, en Chile, ha creado la laguna artificial más grande del planeta, ¿tiene previsto superar este récord?, ¿Con qué proyecto?
En Chile existe el proyecto de construcción de un megarresort al sur de Santo Domingo, V Región que contará con dos lagunas.
Este desarrollo se denomina Bahía Tricao y se realizará bajo la alianza estratégica con el reconocido empresario chileno Eduardo Fernández León (socio principal de inmobiliaria FFV propietaria de las Brisas de Santo Domingo).
El inicio de la construcción de las dos lagunas de 7 y 12,5 hectáreas, respectivamente, está estipulado para enero de 2009.
Este ambicioso megaproyecto considera 18 hoyos de golf, una inversión de 550 millones de dólares y un plan master que incluye 5.000 unidades residenciales, que lo convierten en el complejo turístico más grande que se haya construido en Chile y probablemente en Latinoamérica.

Trump busca socios para entrar en España con un hotel de lujo en Madrid

2008-05-08T01:30:00.001-07:00

El magnate estadounidense Donald Trump Jr. ha anunciado su entrada en España para promover un gran complejo hotelero de lujo, que previsiblemente se levantará en Madrid y para el que pretende contar con socios locales, ha informado Trump Organization en España.
Trump asegura haber mantenido ya reuniones con tres de las cinco primeras constructoras e inmobiliarias españolas con el fin de impulsar el proyecto.
El complejo estaría en línea con los grandes rascacielos que Trump Organization ha construido o tiene en marcha en varias ciudades del mundo como son Nueva York, Chicago, Panamá, Seúl, Las Vegas o Toronto.
El magnate busca construir un edificio semejante al célebre Trump SoHo Hotel Condominium, el más alto de Nueva York, donde el propietario tiene la oportunidad de adquirir una residencia de gran lujo en régimen de condo-hotel, lo que implica disfrutar de todos los servicios de un hotel cinco estrellas y beneficiarse de atractivas rentabilidades cuando no se resida en él, gracias al Programa Rental Management Program, según ha explicado la firma.
Para la compañía, “a pesar de los signos de agotamiento general del mercado inmobiliario español”, algunos productos inmobiliarios como los de lujo, por su singularidad, “tienen un comportamiento que se escapa a las tendencias más pesimistas”.
“España presenta un mercado inmobiliario de lujo con mucho potencial. Junto a París, Londres, Madrid y Barcelona constituyen dos de las ciudades prioritarias para nosotros en Europa”, ha afirmado Trump.
“Asumir proyectos emblemáticos forma parte de nuestra filosofía empresarial y, en ese sentido, nuestro propósito es que el edificio que construyamos aquí también se convierta en un desarrollo significativo, que represente a Madrid en todo el mundo, y que se convierta en un hito arquitectónico, reconocible y admirado más allá de las fronteras españolas”, ha concluido.

Alquilar para vender, una buena solución para el exceso de oferta en promociones residenciales

2008-05-08T01:08:00.000-07:00

¿Le parece una solución el alquiler con opción a compra para dar salida a promociones residenciales que no se venden?

¿Qué imagen del sector se ha estado ofreciendo en estos últimos años a la sociedad española para que ahora se esté alegrando de concursos de acreedores de las promotoras?

¿Por qué el que tiene su dinero en bolsa es un inversor y el que lo tiene en suelo es un especulador?

Siendo conscientes de no poseer la capacidad para ver el futuro, ¿cómo piensa que evolucionará el sector inmobiliario en lo que resta de año?

Los diferentes expertos consultados por Vía Inmobiliaria consideran como una acertada alternativa el alquiler de viviendas que no tienen salida en el mercado de la compra-venta para así recuperar la normalidad en el sector residencial

Isaac Castresana,
director general de Chamartín

1.- Sin duda. Es algo muy positivo ya que existe demanda para el alquiler de viviendas y todavía más si el cliente además puede tener la posibilidad de comprar en un plazo no muy largo, rentabilizando los alquileres pagados.

2.- Se ha dado una imagen que realmente no se corresponde con las compañías inmobiliarias, y particularmente, con aquellas que acumulan muchos años de tradición en el sector. El que algunas empresas, pocas, si se mira el gran número de ellas que componen el sector, hayan optado por la opulencia y el despilfarro ha perjudicado, como digo, de forma muy importante a la mayoría de las inmobiliarias españolas.

3.- Los escándalos que han salido a la luz por los negocios fraudulentos de calificaciones de suelo realizados entre personas que trabajaban en los ayuntamientos y personas sin escrúpulos que se han dedicado a la “cultura del pelotazo”, han hecho pensar que el nuestro es un negocio poco serio, lo que ha afectado a la imagen y reputación de un sector importante para la economía española. Afortunadamente el 99,99% de las instituciones y de los promotores han actuado a lo largo de muchos años con una seriedad intachable.

4.- Por lo que sabemos hasta el día de hoy, no hay ninguna noticia que nos haga esperar grandes cambios. Pienso que en lo que resta de año el sector va a evolucionar poco y la situación será muy parecida durante todo el año 2008.

Joan Ollé,
presidente del Colegio de Agentes
de la Propiedad Inmobiliaria (API)
de Barcelona

1.- Deseos de acceder a una vivienda y, por tanto, necesidad, siguen existiendo y los precios actuales tienen un fuerte componente de rigidez que obstaculiza rebajas indiscriminadas. Por esta razón, soluciones imaginativas para que las viviendas fluyan hacia los que las necesitan son siempre soluciones adecuadas. En ese sentido, posibilitar la oportunidad de acceder a una vivienda por una renta de mercado a aquellos que, en el fondo, lo que desean es ser propietarios pero hoy no pueden, con la seguridad de que durante un determinado periodo y a un precio preestablecido pueden optar por su compra es bueno para ambas partes, es decir, para el vendedor y para el inquilino o futuro comprador.

2.- La actividad promotora crea riqueza directa e indirectamente, dota al país de estructuras y por tanto sirve al desarrollo de la sociedad. Alegrarse de los problemas de aquellos que en su día asumieron riesgos empresariales, generaron empleo y riqueza es no entender los efectos en cascada que para los trabajadores de la construcción y adyacentes, así como para las arcas públicas, se derivan de estos conflictos. Es posible que a algunas personas, espero que pocas, les satisfaga, como el caso de aquél que ante el genio de la lámpara de Aladino y la oportunidad de formular un solo deseo que implicaba que el vecino recibiría el doble de lo que él pidiera, solicitó que le sacara un ojo: yo tuerto pero el otro ciego. Es lógico recriminar a los que, montados en la codicia, no supieron ponderar suficientemente los riesgos. Aquí las instituciones financieras deben asumir su responsabilidad por cuanto fueron el elemento excitador de este desenfreno.

3.- Entendámonos: el que ha invertido en suelo para su desarrollo, es decir, para promover su planeamiento, su posterior urbanización, después construcción y después comercialización, no es un especulador. Es un inversor, un empresario. Podríamos decir que especulador del suelo es el que únicamente está esperando que el dedo del Rey Midas, léase municipio o en su caso comunidad autónoma, multiplique el valor del mismo y por eso lo acumula y mantiene moviendo en paralelo sus relaciones personales. En la bolsa, se proporciona liquidez y fluidez a las empresas y a sus accionistas, es decir, a sus propietarios.

4.- Va a ser un año difícil. No esperemos ningún cambio a mejor en lo que resta de año, pero estoy convencido de que durante ese periodo conseguiremos establecer las bases para que el próximo año deje de ser este sector la obsesión primordial de los medios de comunicación.

Luis Cocero,
director de la división
de Residencial de Aguirre Newman

1.- El alquiler con opción a compra es una alternativa muy acertada y de hecho poco a poco y debido a las propias necesidades del mercado, asistiremos a esta práctica de manera más habitual. Se trata de una opción que permitiría a gran parte de la demanda latente, que actualmente no tiene posibilidad de acceder a la compra de una vivienda, por la elevada inversión que esto supone, a optar a una vivienda. Consideramos que esto se podría producir a medio plazo.
Por otra parte y desde el punto de vista de la oferta, esta alternativa supondría una vía más para la absorción de parte del exceso de oferta que existe hoy en el mercado. Una vez que el inquilino se ha habituado a una vivienda en alquiler, será probable en muchos casos que acabe teniendo interés en comprarla, convirtiéndose así en una interesante estrategia a medio plazo de venta para el promotor.

2.- El sector inmobiliario viene de un ciclo muy expansivo. En los últimos años se ha ido posicionado como un sector en auge, cuyos importantes crecimientos animaban a muchos a adentrarse en él, surgiendo así un gran número de nuevas compañías inmobiliarias.
La situación actual lo que está dejando ver es qué empresas son sólidas y siguen demostrando su conocimiento en el sector y cuales no.

3.- La especulación del suelo está íntimamente ligada a la función social de la vivienda, si se incrementa el valor del suelo, repercute directamente en el valor de la vivienda, con el consiguiente problema de acceso de parte de la sociedad a una vivienda. A parte, los suelos necesitan una tramitación urbanística para poder ser edificados, cuya tramitación en algunos casos no ha sido del todo transparente, habiendo un pensamiento generalizado que todo aquel que ha conseguido obtener un beneficio con la compraventa de suelo ha sido bajo supuestos cuanto menos sospechosos.
Cualquier forma de inversión es especulativa, ya que se espera obtener un beneficio a cambio.

4.- En referencia a la demanda, tan solo estará activa la del mercado de primera necesidad, reduciéndose de esta manera las operaciones de inversión. En el sector residencial, se va a producir escasa actividad a lo largo de 2008, motivada principalmente por una existente sobreoferta y un endurecimiento del crédito a las empresas y a los particulares. Asimismo, lo que ya se está produciendo es la desaparición de aquellos promotores que han sufrido una caída sustancial en las ventas de sus viviendas (alrededor del 70% en algunos casos). Se prevé también una intensificación en el proceso de concentración de número de empresas del sector.
En cuanto a las oportunidades para las compañías aún en crecimiento y con suficiente músculo financiero, se verá con mayor interés la diversificación geográfica atendiendo en especial el mercado internacional donde puedan existir rentabilidades más altas en el corto plazo.

Jaime Rubio Landart,
Director del M.D.I., Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura (UPM)

1.- Es una solución positiva como otras que habrá que poner en marcha o incrementar en el futuro inmediato para superar esta etapa de dificultades, incertidumbre y falta de confianza. Tenemos que pensar que la clave para este momento es aplicar imaginación e ideas innovadoras.
En nuestro país, el alquiler ha sido una fórmula olvidada y puede ser una solución para muchos ciudadanos que, de esta forma, pueden encontrar una vivienda adecuada a sus necesidades.

2.- Es un sector muy profesional y que ha obtenido importantes beneficios, pero al margen de algunas imágenes no deseadas, la realidad es que desde las empresas se ha reinvertido lo que se ganaba y se ha apostado por el futuro, el crecimiento y el empleo.
No creo que nadie se alegre de los males de otros, tenemos que pensar que se ha trabajado haciendo productos de calidad y que han dado un buen servicio a la sociedad.

3.- Esto son estereotipos y expresiones que sólo contribuyen a generar confusión, aunque si hablamos de la realidad es que la bajada de los tipos de interés que se produjo en los años de la entrada en el euro, provocó un aumento de la rentabilidad. De esta forma, muchas familias han mejorado su posición o su vivienda y además han ganado dinero. Evidentemente, por ello no son especuladores.

4.- Por lo que respecta al segmento residencial, este año ofrece encefalograma plano, pero tenemos que pensar que si hace dos décadas, la mayor parte de los productos inmobiliarios estaban relacionados con la vivienda, las cosas han cambiado y hoy solamente ocupan el 50% de los honorarios facturados en edificación, siendo el otro 50% productos que vienen a complementar un sector inmobiliario más dinámico, ¿Qué puede ocurrir en años sucesivos? Si la respuesta es de un optimista, dirá que volverá la recuperación y si es de un optimista informado, que otros llamarán un pesimista, pues cabe pensar en una etapa incierta pendiente de lo que ocurra en los mercados financieros.

Martín Perea y Luis Blanco,
socio director y consejero delegado de GI, Gabinete Inmobiliario

1.- Sin duda, todas las ideas son buenas para recuperar la normalidad. En este momento, hay que utilizar la imaginación y ser verdaderamente innovadores. En nuestro país el alquiler está muy por debajo de lo deseable y es una buena fórmula tanto para el conjunto del sector como para muchos ciudadanos que, de esta forma, pueden encontrar una solución a sus necesidades.

2.- Puede que no siempre se haya dado la mejor imagen, pero la realidad de la mayoría del sector inmobiliario es que ha trabajado bien, con altos parámetros de calidad y que ha contribuido al crecimiento económico, la generación de riqueza y la creación de empleo.
Tenemos que pensar en el futuro y en que las empresas más profesionales sabrán salir de la crisis y aprovechar la experiencia de forma positiva.

3.- Todo el mundo quiere obtener la máxima rentabilidad para sus ahorros y hay quien realiza sus inversiones de una manera más profesional. Es verdad que en los últimos años, con bajos tipos de interés y alta rentabilidad, el mercado inmobiliario ha atraído a muchos inversores, digamos no profesionales y esto –siendo comprensible- no es tan deseable al introducir en el mercado un elemento que viene a disparar las expectativas.

4.- Efectivamente, anticiparse al futuro es lo que ahora querría todo el mundo, pero para este año no hace falta ser adivino para afirmar que el mercado residencial seguirá plano y puede que durante 2009 comience una suave recuperación.

José Antonio Pérez,
profesor de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial

1.- Depende del importe de alquiler que se fije mensual, ya que la clave está en no pasar el nivel de accesibilidad financiera a la vivienda respecto al salario neto mensual. Los que siguen vendiendo hoy, ya están aplicando esta fórmula adaptándola a la realidad económica de cada cliente.

2.- La que se ha comunicado y basta ojear las hemerotecas, videotecas, etc. Parece que hemos olvidado que en España hay más de 20.000 promotores-constructores, más de 100.000 profesionales y directivos que dedican su día a día a mejorar el sector, más de 8.000 ayuntamientos y más del 30% del Produccto Interior Bruto de este país depende del sector inmobiliario. Siendo su resultado final 24 millones de viviendas en manos de particulares, garantizando sus ahorros, patrimonio y riqueza, donde probablemente no les gustará, ni es económicamente posible que baje su valor.
De igual forma que según las tablas input-output del INE por cada euro invertido en el sector inmobiliario se multiplica casi por 10 en la economía general española, por cada euro que se deje de invertir se divide casi por 10. Luego el problema de cada concurso de acreedores, no es sólo el de los concursantes, sino el de las personas que se quedan en el desempleo y los ingresos que se dejan de percibir por el Estado.

3.- Probablemente porque el art. 47 dice que se luchará contra la especulación del suelo, mezclando el suelo para garantizar el disfrute de una vivienda digna a cualquier unidad familiar que resida en nuestro país, con el suelo para quién pueda y quiera comprar viviendas como ahorro e inversión, con su riesgo y ventura, junto al suelo necesario para desarrollar actividades económicas e industriales.
Los bienes inmuebles o bienes raíces, como denominan en latinoamérica, están debajo y al principio de cualquier actividad económica, luego los promotores-constructores son la piedra angular del desarrollo económico.

4.- Si no hacemos nada desde el sector privado y público, los mercados internacionales se encargarán de que perdamos cuota de poder, no hay que olvidar que España es la potencia nº 1 mundial en sector inmobilairio, nuestro talento inmobiliario es envidiable en cualquier parte del mundo ¡qué mejor motivación para generar riqueza todos los días, es decir trabajar, que tener que pagar una hipoteca! Quizás muchos países ven en la palanca de nuestro sector la generación de clases medias amplias que garanticen el futuro y erradiquen el hambre, y la contraprestación al esfuerzo es la patrimonialización de los inmuebles, como se publicó en The Economist en mayo de 2002 "las casas que salvaron el mundo".
Y la consecuencia en nuestra economía ante la pasividad nacional y tácticas exteriores serán un elevado desempleo y aumento de la tasa de morosidad, con caída de la actividad económica.
Creo que el sector privado, incluído los agentes económicos individuales y autónomos, ya estamos fijando rumbo a puertos en los que se vislumbra futuro, no obstante las alfombras públicas y vientos financieros ayudarían a minimizar en tiempo la travesía, aunque síolo sea por responsabilidad social, máxime cuando hemos tenido 10 años de maduras, ¿cuánto pesa en la cuenta de explotación global agregada un par de duras?.

Eduardo Molet,
presidente de la Red Expertos Inmobiliarios

1.- Sí, es una buena opción. Pero no todos los promotores están en situación de poder aceptar esta fórmula. Además, hay un gran desconocimiento entre la sociedad respecto a las ventajas y desventajas que comporta vivir de alquiler. Se necesitaría poner en marcha y ejecutar una fuerte campaña de comunicación, marketing y publicidad para que la sociedad en su conjunto pueda aceptarla.

2.- La corrupción de muchos políticos y promotores, los excesos de edificabilidad, el enriquecimiento súbito de unos pocos… ha perjudicado enormemente la imagen del sector. Frente a esta situación muchas veces se olvida que este sector ha sido, junto con el turismo, la locomotora del gran crecimiento económico que hemos tenido en este país en los últimos 10 años. Estamos en una economía muy interrelacionada, y desgraciadamente la alegría de esa parte de la sociedad frente a la crisis de los sectores inmobiliarios y de la construcción les va a durar muy poco. Los concursos de acreedores se van a dar en otros sectores y la crisis finalmente acabará afectando a toda la sociedad.

3.- Una inversión en bolsa parece algo menos tangible que la inversión que se pueda hacer en suelo. Aquí se conoce al propietario de un inmueble, que normalmente es una sola persona, y en cambio no se conoce, o no se puede poner cara y ojos, a los accionistas de las grandes sociedades que cotizan en bolsa, que son miles. Además, la información sobre revalorización de inmuebles está mucho más próxima al ciudadano, y no se puede olvidar que la vivienda es una necesidad básica que todos experimentamos.

4.- En lo que queda de año, el exceso de oferta y la caída de la demanda de vivienda continuará. El fuerte parón inmobiliario que estamos padeciendo en estos momentos se mantendrá, las pretensiones de los propietarios por sus inmuebles disminuirán, y los precios seguirán bajando durante todo el año 2008.

“Las condiciones financieras se adaptan a la actual situación inmobiliaria”

2008-01-30T06:27:00.001-08:00

Un 2007 marcado por la desaceleración del sector y el endurecimiento de las condiciones crediticias ha puesto a las entidades financieras en el punto de mira. Christoph Bächle, director general de Aareal Bank AG en Madrid, explica cuál es la mejor manera de capear la actual situación con las compañías financieras

Cómo ha evolucionado en los últimos años la percepción del riesgo por parte de las entidades financieras en función del tipo de inmueble? El mercado inmobiliario terciario ha experimentado en su conjunto un continuo descenso de las rentabilidades en casi todos los tipos de producto. Los mercados se han consolidado y los ‘players’ se han profesionalizado, lo que en principio es señal de un mercado de menor riesgo. El descenso en las rentabilidades ha llevado a unos valores de mercado de los inmuebles, en ocasiones, excesivamente altos. Las financiaciones que se han estructurado en relación con los mismos se han caracterizado por lo general por niveles de apalancamiento no elevados (debido a los altos valores de mercado de los inmuebles en cuestión) pero, sin embargo y a pesar de los bajos tipos de interés de los últimos años, con unos ratios de cobertura de servicio de la deuda relativamente justos (105%-115%). Estos ajustados niveles de cobertura de la deuda hacen que, ante un escenario de incremento de los tipos de interés, el riesgo para las entidades financieras se haya elevado y haya aumentado su sensibilidad a posibles variaciones en las rentas o en las rentabilidades. De hecho, la brusca subida de los tipos de interés ya ha comenzado a hacer mella en la capacidad de hacer frente a los pagos asociados a la deuda de las financiaciones existentes. El reajuste al alza en las rentabilidades que parece observarse desde mitad de este año es positivo para el mercado inmobiliario español, haciéndolo más atractivo tanto para inversores a largo plazo nacionales y extranjeros, como para las entidades financieras.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de negociar una buena financiación?

Ante todo, es fundamental la transparencia y comunicación abierta y eficiente entre el cliente y el banco. Un buen concepto y producto son, junto a la experiencia y profesionalidad del cliente, la base para una buena financiación. Para un banco, aparte de que el proyecto financiado genere suficientes rentas para asegurar la devolución del préstamo, es importante tener asegurada de la mejor manera posible una eventual salida forzosa del mismo. Para asegurar lo anterior se debe observar que tanto el inmueble cumpla con unas características mínimas como que se recojan ciertas condiciones en la financiación. De esta manera, es fundamental que el inmueble se encuentre en una localización estratégica según su tipología. Deberá contar, entre otros, con contratos de arrendamiento con una duración mínima de cinco años y con arrendatarios solventes, además de tener contratado los seguros necesarios para cubrir los riesgos de deterioro o pérdida. Si se trata de un proyecto en desarrollo es importante mantener los costes así como el ritmo de la obra según presupuesto y calendario para lo que las entidades financieras contratan el servicio de empresas especializadas. En lo que respecta a la financiación es importante mantener unos ratios de apalancamiento y de cobertura de deuda parejos al riesgo del proyecto, constituir garantías reales y/o personales suficientes, reservarse el derecho a poder participar en la gestión del proyecto. Por último dada la importancia y complejidad jurídica de algunas operaciones es importante el asesoramiento de despachos de abogados especializados.

¿Cuáles son las diferentes fórmulas de financiación desde el punto de vista del promotor?

El promotor de proyectos terciarios tiene la opción de la financiación propia o de la financiación externa. Es habitual que se haga uso de ambas financiaciones, especialmente considerando que las entidades bancarias exigen cada vez una aportación mayor de fondos propios por parte del promotor. En relación con la financiación propia el promotor puede emprender el proyecto con un socio que aporte las necesidades financieras mínimas y/o el know-how necesario. Al efecto se constituye una joint venture participando ambos socios en el riesgo del proyecto. También existe la posibilidad de que los socios/accionistas de la promotora otorguen un préstamo participativo. Otra posibilidad es el forward-funding donde el promotor construye una vez prevendido el proyecto de manera que el comprador financia la construcción. Por otro lado, los promotores pueden ofrecer a las entidades financieras un proyecto ya finalizado que genere rentas lo que les permitirá exigir ratios de apalancamiento más altos y cargas financieras más bajas. El otro tipo de modelo sería la financiación con carácter especulativo, normalmente en desarrollo y con menos fondos propios, en el que el banco participaría en un proyecto con mayor riesgo exigiendo retornos más altos.

¿Cómo está afectando la ralentización del sector a la financiación de proyectos inmobiliarios?

En general se está observando una mayor cautela por parte de las entidades financieras debido, entre otras causas, a la incertidumbre sobre la evolución futura del sector inmobiliario. No obstante, el sector terciario sigue estando bastante activo y ofrece buenas oportunidades, aunque la tendencia hacia la preferencia de proyectos consolidados y/o de menor riesgo se hace palpable frente a un menor apetito hacia proyectos especulativos y/o macroproyectos. Adicionalmente, el ajuste al alza en las rentabilidades es beneficioso para el mercado y, en particular, para las entidades financieras.

¿Qué perfil de empresa es la que más está demostrando los efectos de la desaceleración?

Por un lado, la empresa que no tenga una cartera diversificada tanto de producto como geográficamente, ya que ésta se encuentra con recursos insuficientes para actuar con la rapidez necesaria en los sectores menos perjudicados por la desaceleración. Por otro lado, en un entorno de tipos altos y rentabilidades iniciales ajustadas el inversor con perfil meramente financiero también se ve más perjudicado que aquél con expectativas a largo plazo y con experiencia en gestión inmobiliaria. Es este último, el que invierte para mantener y gestionar los activos en su cartera el tipo de inversor que demanda el mercado actual.

¿Cómo están cambiando las condiciones para la concesión de préstamos al promotor?

Las condiciones se están adaptando a la incertidumbre actual existente en el mercado inmobiliario y el mercado interbancario. Ante la escasez de liquidez en el mercado interbancario y el aumento de la percepción del riesgo inmobiliario se puede constatar que todos los parámetros se han visto afectados. De esta manera, los ratios de apalancamiento se reducen, los plazos de las financiaciones se acortan, mientras que los márgenes se han visto incrementados y se exigen garantías adicionales.

GrupoVia.net

Financieras en el sector inmobiliario: rigidez actual, reposicionamiento para el futuro

2008-01-30T06:23:00.001-08:00

Se alcanzará un equilibrio en el sistema que permitirá crecer con fuerza a partir de 2009 y durante los siguientes años

Cinco meses después de la eclosión de la crisis hipotecaria en Estados Unidos, el mercado inmobiliario español ya nota con claridad los efectos derivados de esta situación: parón en las operaciones de compra-venta, mayor rigidez en la concesión de préstamos para la adquisición de viviendas, y sobreendeudamiento de las compañías del sector, en especial de las promotoras, que se han visto obligadas a vender parte de sus activos por debajo de su valor contable en busca de liquidez. El frenazo en la construcción de hogares y la práctica desaparición de la demanda son problemas que la industria debe afrontar, para evitar que se sobredimensione la crisis en 2008 y comience a recuperarse el mercado lo más pronto posible.

Antecedentes

La economía mundial se encuentra inestable, debido al gran impacto que sigue teniendo en los mercados los efectos de la crisis de las hipotecas subprime, que vienen condicionando la actividad de muchas entidades desde agosto. Estos préstamos de alto riesgo, en los que el deudor había de hacer frente a pagos mensuales de hasta la mitad de sus ingresos, en cuotas primero a tipos de interés fijo y luego variable, se basaban en una idea principal: si los precios de la vivienda continuaban subiendo, en unos meses estas hipotecas podrían refinanciarse en condiciones más ventajosas. Sin embargo, la situación en Estados Unidos varió, y la primera economía del mundo pasó de ser motor del crecimiento a ver cómo se ralentizaba su evolución. De un aumento del PIB en el país americano del 3,1% en 2005, se pasó a tasas inferiores al 2% a mediados de este año. Eso tuvo como consecuencia la destrucción de puestos de trabajo y un prolongado descenso en la demanda interna. Si a ello se le añade el encarecimiento de las materias primas a causa del incremento en el precio del petróleo y a la competencia china, además de la pérdida de valor del dólar frente al euro, el resultado no se hizo esperar. El número de hogares en construcción se redujo drásticamente, porque cada vez había menos demandantes de un hogar, lo que afectó al sector inmobiliario, que pasó de crecimientos anuales de entre un 10% y un 15% a caer un 8% en cuestión de meses.

A día de hoy, y tras el incesante goteo de resultados empresariales que revelan las cuantiosas pérdidas, en muchos casos irreversibles, que han sufrido las compañías, puede decirse que el sistema financiero mundial ha perdido mucho, muchísimo dinero. Empresa como UBS, BNP, Bear Stearns o Citigroup han sufrido reveses muy serios, pero se desconoce la cuantía exacta de los activos tangibles e intangibles que se han perdido, y sólo se podrá hacerse una idea a través de las cuentas anuales que poco a poco se están haciendo públicas. El panorama no es nada alentador, y, en medio de todo esto, el gobierno norteamericano acaba de presentar un plan para intentar contener lo máximo el número de personas que van a tener que ser desahuciadas en el país, y que se estima que sean alrededor de dos millones.

En nuestro país, el Banco de España llevaba varios meses previos a la crisis de las subprime advirtiendo del excesivo peso que las hipotecas habían alcanzado entre las inversiones de las entidades financieras, especialmente en el caso de las Cajas de Ahorros. A pesar de ignorar estos comentarios en un principio, finalmente se pusieron en marcha, y, poco antes del verano, comenzaron a frenar la concesión de préstamos a las empresas inmobiliarias. Aún así, se prevé que varias de ellas reconozcan cuantiosas pérdidas en sus balances, si bien los datos que se empiezan a vislumbrar no son tan pesimistas como cabría esperar. La Asociación Española de Banca ha hecho público, hace pocas semanas, que sus beneficios en los primeros nueve meses del año, aumentó un 20,1% respecto al mismo período del año anterior, hasta suponer 14.141 millones de euros. Entre los datos más destacados, llama la atención el incremento de un 16,2% en los créditos a clientes y un 14% de los ingresos por comisiones, aunque, como gran lunar, aparece el índice de morosidad, que ya es del 0,99%. Sin duda, la rápida reacción de las Cajas de Ahorros ante las advertencias de las autoridades económicas del Estado tienen gran parte de culpa.

El principal peligro derivado de un fuerte crecimiento en el crédito y la concentración de las carteras crediticias en el sector inmobiliario, es el de la excesiva dependencia hacia la evolución de las promotoras en el futuro, una situación que no desean, en absoluto, las entidades financieras. Para ello, estas deben prestar una gran atención a sus políticas crediticias, incluyendo los procesos de admisión y gestión de los riesgos. El objetivo es que el sector inmobiliario se encuentre lo suficientemente diversificado como para que ningún banco o caja sea capaz de controlar una parte significativa del mismo, ya que así se logrará evitar la posible tentación de relajar las condiciones para otorgar créditos a entidades financieras o a sus propios clientes. Para estas sociedades, tener una cartera industrial lo más diversificada posible es lo más deseable, puesto que les permite actuar con márgenes de maniobras mucho mayores, no verse expuestos a vaivenes del mercado, como lo ya mencionado de la crisis por las hipotecas de alto riesgo, y, además, tener información de primera mano sobre la empresa y sus proyectos, que les otorga una mayor ventaja en la defensa de sus intereses como acreedores.

El reto que supone para los sectores financiero e inmobiliario el previsible final de la crisis en 2008, y, también, toda la reforma normativa y contable que comienza a ser operativa desde enero es innegable. Todas las empresas de ambos ámbitos deben saber crear sistemas que eviten situaciones similares en el futuro, a través de mecanismos como un nuevo sistema de control de riesgos.

Realidad macroeconómica

El sector inmobiliario se encuentra en un momento inestable, y todos los datos que aparecen en los últimos meses no hacen sino confirmarlo. Según las fuentes oficiales, el sector acumula una deuda neta conjunta de 282.000 millones de euros, de los que alrededor del 40%, unos 125.000 millones, corresponden a sobreendeudamiento puro y duro, es decir, que implica la liberación inmediata de activos para poder responder a los acreedores. Esta cifra representa el 28% del PIB español y el 32% del crédito total concedido por las entidades financieras. Las especulaciones apuntan a que durante el segundo trimestre del año la venta de pisos cayó alrededor del 70% entre las grandes promotoras, y más de un 80% entre las pequeñas y medianas. Por si esto fuera poco, el resto de la sociedad ya ha percibido la llegada de una época de recesión, y los inversores han retirado su confianza de los títulos de las inmobiliarias que cotizan en Bolsa. Tanto es así, que en 2007, éstas han perdido en los parqués nacionales más de un 20%. En medio de toda esta avalancha de datos negativos, los expertos en el sector, como Richard Ellis, vaticinan que los activos inmobiliarios se devaluarán un 10% a lo largo de este año.

Entre tanto, se rumorea con que la construcción, cuyo peso en el empleo nacional es del 20%, reducirá alrededor de 200.000 puestos de trabajo el próximo año. El Servicio de Estudios del BBVA ya adelantó hace un mes que “el ajuste de la actividad constructora puede destruir entre 80.000 y 90.000 puestos de trabajo sólo en 2008”, mientras que la Comisión Europea adelantó en su último informe de previsiones que la tasa de desempleo en España volverá a niveles del 9,1% en 2009, “como consecuencia del brusco aterrizaje del sector inmobiliario”. Particularmente grave parece ser el futuro de los casi 600.000 extranjeros que ha absorbido construcción en la última década, según el Ministerio de Trabajo, y que, sólo en este primer trimestre del año emplea a 376.732 inmigrantes. Para hacerse una idea de lo que supondría la confirmación de un fuerte parón inmobiliario basten las palabras de Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa y también del Grupo G-14 de Inmobiliarias por la Excelencia: “Por cada vivienda no iniciada, el paro aumenta entre 2 y 2,4 personas. Una caída en la producción de viviendas afectará de forma brutal a la estabilidad social, y los primeros que lo sufrirán serán los ciudadanos extranjeros”.

Y, lo cierto, es que la deriva que se viene dibujando desde el pasado agosto no invita para nada al optimismo. Según un informe publicado la primera semana de diciembre por Asesor, una compañía que se dedica al suministro de información por Internet, y que lleva por título ‘El sector inmobiliario en España’, se han producido hasta octubre la disolución de 5.188 empresas inmobiliarias en nuestro país, un 148% que lo sucedido en el mismo período del año anterior. El mercado inmobiliario español, que en la actualidad está conformado por más de 100.000 promotoras inscritas en el Registro Mercantil, tiene como característica habitual que muchas de estas compañías, de carácter pequeño, se constituyen con el único objetivo de desarrollar una promoción de viviendas, aunque resulta paradójico la diferencia de disoluciones respecto a 2006.

Además, el informe desvela otro dato bastante revelador: aunque aún no se ha terminado el año, ya hay un 24% menos de sociedades mercantiles ligadas a la actividad inmobiliaria. El estudio señala que, en 2006, 10.445 de estas empresas, el 37,4% de las que fueron objeto de estudio, declararon pérdidas, y que, de estas, casi la mitad tenían como razón social la compra-venta y la promoción de viviendas, mientras que un 38% eran agencias inmobiliarias, y el resto, se dedicaban al alquiler de inmuebles. El informe concluye con la idea de que “las actividades relacionadas con el alquiler de viviendas y locales son más sensibles al frenazo inmobiliario que el resto”.

Las fuentes supranacionales no son más optimistas. La Comisión Europea, a través de la SEOPAN, apunta en una publicación realizada en noviembre, que el crecimiento de la inversión en construcción en la eurozona para 2007 será del 3,5%, inferior al 3,8% del ejercicio anterior. En el caso español, se pasa de un incremento del 5,9% en 2006 a solo el 4,4% este año, aún casi un 1% por encima que la media. Sin embargo, vaticinan un cambio drástico a partir de 2008. Los países de la zona euro tendrán un avance conjunto de sólo el 2,2%, es decir, con un retroceso de casi un 1,5%, por causas derivadas de la excesiva revalorización del euro, que encarecerá las exportaciones europeas; el aumento de la inflación y la destrucción de empleo, y el descenso de la entrada de inmigración. Para España, la previsión es aún mucho peor, y el próximo año el crecimiento será sólo del 1,3%, sólo por detrás de Italia, con un 1,2%. Las primeras proyecciones para 2009 sugieren que proseguirá la atenuación del crecimiento, que se situará en el 1,3% para Europa, mientras que en España retrocederá un 3,3%, convirtiéndose en el país del continente con un dato negativo.

Según Deutsche Bank, en su informe ‘Spanish Housing Market’, el mercado inmobiliario español ha estado “demasiado caliente” en los últimos años, y necesita enfriarse un poco en el futuro. “La combinación entre tipos de interés que han ido a la baja, fuertes incrementos en el PIB, significativas revalorizaciones en el precio del metro cuadrado de los hogares, una excelente marcha del mercado de trabajo, un favorable trato fiscal para los propietarios de viviendas y condiciones de compra-venta muy beneficiosas para todas las partes, ha contribuido al increíble boom del mercado inmobiliario en España”. Este estudio concluye, con cierta ironía que “mientras a finales de los noventa los precios del suelo estaban muy por debajo de su valor, en 2007 podemos decir que la situación es completamente diferente”. Sobre lo que debe suceder para reestablecer el equilibrio del mercado entre oferta y demanda, “el grado de devaluación que han de tener los precios debe ser del entorno del 30% para volver a recuperar competitividad, y no hacer que las compañías inmobiliarias españolas centren sus intereses en mercados extranjeros”.

El sector inmobiliario y las entidades financieras

En los últimos meses, los medios de comunicación llenan sus páginas con noticias relativas a compra y venta de activos y de participaciones bursátiles por parte de las promotoras. La razón principal de esto es que estas empresas se están viendo obligadas a poner en práctica una política total de enajenación de activos para hacer caja, y así poder aliviar sus necesidades financieras. No en vano, y según datos del Colegio de Registradores, las transacciones de viviendas cayeron un 10% hasta junio en relación con el año anterior. Ante la gran oferta que hay en estos momentos en el mercado y la caída de la demanda, estos activos que se están intentando vender lo hacen bastante devaluados, debido a que los compradores saben la urgencia por la entrada de dinero contante y sonante en sus arcas. Además, la propia ralentización del mercado inmobiliario hace que todos los procesos de compra venta se ralenticen por la falta de dinamismo en el mismo. La falta de liquidez en el valor de los activos está condicionando la mayoría de los créditos que han financiado en la última década el crecimiento del sector, y su coste financiero está íntimamente ligado a la evolución bursátil de los títulos y a la relación entre el nivel de deuda y el valor total de estos activos.

A pesar de todo, el mercado inmobiliario español tiene la obligación de ver la luz al final del túnel, y eso es posible, en gran parte, por la situación de las entidades financieras nacionales ante la crisis por las hipotecas de alto riesgo. A diferencia de lo que ha sucedido con la banca de países como Reino Unido, Estados Unidos o Alemania, España no ha realizado inversiones directas ni relacionadas con productos vinculados con las subprime. Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación General de Banca, ha opinado recientemente que “las hipotecas de alto riesgo son un fenómeno extraño y externo para el mercado español”, y ha subrayado que “con los parámetros en los que nos movemos me parece injusto hablar de crisis”. La realidad es que, según datos de la AEB hechos públicos en diciembre, los bancos que operan en España obtuvieron un beneficio atribuido de 14.141 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que supone un crecimiento del 20,1% respecto al mismo período de 2006. Según esta visión, en 2008 el sector financiero nacional recuperará y superará los niveles de antes del verano, previos a la crisis hipotecaria, y eso redundará en nuevas inversiones para el sector inmobiliario, que se revitalizará a corto y medio plazo.

En términos parecidos se ha expresado Alfredo Sáenz, consejero delgado del Banco Santander, quien, en la inauguración del Meeting Point en Barcelona, aseguró que “las entidades financieras seguirán dando crédito tanto a las empresas inmobiliarias como a las personas que soliciten una hipoteca”. Sin alejarse de esta línea se manifestó el director general de La Caixa, Juan Nin, que afirmó que “el sector inmobiliario se está desacelerando de forma ordenada”, aunque sí que matizó que “habrá que prestar especial atención al desajuste temporal que existe entre la oferta y la demanda de viviendas”. Ambos concluyeron que la financiación a largo plazo para particulares y para el conjunto de empresas del sector inmobiliario “está atravesando algunas dificultades”, pero piensan que “esta situación acabará pasado el mes de enero”. Sáenz, además, adelantó “una explosión del negocio inmobiliario e hipotecario de las empresas españolas en Méjico y Brasil, porque allí existe una demanda latente muy importante y, por tanto, hay grandes oportunidades para los promotores”.

En una postura más pesimista se encuentra la Confederación España de Cajas de Ahorro (CECA), que prevé que la crisis se alargará durante 2008, ya que, según un informe suyo de diciembre, “no hay soluciones contundentes por parte de las autoridades ni de los agentes financieros”. Juan Ramón Quintás, presidente de la institución, cree que “la crisis subprime tiene ya una repercusión internacional, y esto se trasladará más temprano que tarde al sector bancario”. La CECA anuncia una gran reducción en la concesión de créditos para la compra de hogares hasta 2010. Aún así, el crédito y los recursos de clientes han crecido en 2007 un 25% respecto al año anterior, mientras que los recursos propios computables aumentaron un 33,6%, y ya se sitúan en 93.419 millones.

El Gobierno, mientras tanto, se mantiene tranquilo, y no ve problemas, más allá de los coyunturales. Para Pedro Solbes, vicepresidente económico, “hay especio para que las entidades financieras sigan concediendo créditos al sector inmobiliario”. En la misma línea, aseguró que confía en que “no se congelen estos préstamos”. Mientras, Carme Chacón, ministra de Vivienda, habla de un “ajuste suave en el sector inmobiliario”. La realidad es que las inyecciones de liquidez efectuadas en los últimos meses por el Banco Central Europeo han evitado una repercusión mayor de la crisis subprime en la economía española. Las entidades financieras de nuestro país han demostrado gran fortaleza para evitar cuantiosas pérdidas, pero, como dice Solbes, “los problemas de solvencia corresponde analizarlo en cada entidad financiera de forma individualizada, de acuerdo con sus márgenes de maniobra y las demandas de crédito que reciben”.

Necesidades urgentes de las promotoras

La situación entre las promotoras españolas está en una calma tensa. Más de un millón de viviendas nuevas se encuentran a la espera de ser compradas, sin apenas demanda disponible, y eso está condicionando tremendamente las iniciativas en el sector inmobiliario. El presidente de los promotores de Baleares, Gabriel Oliver, anunció hace apenas unas semanas que “cada vez resulta más difícil obtener financiación a la hora de poner en marcha un nuevo proyecto, especialmente si está relacionado con residencias turísticas con terrenos que todavía no tienen la calificación adecuada”. Además, resaltó que los empresarios sólo están decididos a invertir en obras que se ejecuten y estén terminadas “en el corto plazo”.

Así las cosas, muchas promotoras han comenzado a poner en práctica una agresiva política de venta masiva de activos con fuertes descuentos, para obtener liquidez a cualquier precio. Martinsa Fadesa, compañía con una solvente situación financiera en la actualidad y que acumula una cartera de suelo de 28,4 millones de metros cuadrados, acaba de vender el 50% de su filial, Fadesa Maroc, a la inmobiliaria alouí Addoha, por 114 millones de euros. Con esta venta, Martinsa refuerza su alianza con su socia en el Magreb, que es, además, el primer grupo inmobiliario del país, y que cuenta con una capitalización bursátil de 3.400 millones de euros. Pero lo más importante es que logra reducir parte de su endeudamiento financiero, que es de 5.000 millones de euros, algo más del 40% del valor bruto de sus activos. Hace tan sólo un mes que la promotora presidida por Fernando Martín puso en venta activos por valor de 1.000 millones de euros, ya que tiene que amortizar con los bancos la segunda cuota trimestral del tramo A del crédito sindicado, y que asciende a 230 millones de euros. En marzo, deberá abonar la totalidad del tramo B, que es de 2.092 millones.

En mucha peor situación se encuentran algunas de sus rivales, como Habitat, que podría enfrentarse a un posible riesgo de impagos, ya que está en plenas negociaciones con los 38 bancos acreedores que tiene para la conversión de parte de su crédito sindicado, que asciende a 1.500 millones, en un préstamo participativo de 300 millones. De esta manera, quiere evitar el seguir teniendo que vender sus activos por debajo de su valor contable para obtener liquidez, ya que, por si fuera poco, también debe 250 millones a Ferrovial. Tampoco atraviesa por un buen momento Colonial, en un año la capitalización del grupo ha pasado de 8.098 a 2.536 millones de euros y que ha tenido importantes cambios en la cúpula directiva en los últimos días del 2007, tras acumular una depreciación del 41,9% en sólo dos días.

Pero, sin duda, el peor momento lo está viviendo Llanera, cuya situación podría calificarse, simplemente, como de insolvencia patrimonial. Su último movimiento ha sido barajar la oferta presentada por el banco de inversión Lehman Brothers, que ofrece 156,3 millones euros, es decir, el préstamo hipotecario completo que tenía la compañía española, por los casi cinco millones de kilómetros cuadrados de la antigua Reva (Regadíos y Energía Valencianos). Si se acaba de confirmar la operación, esta se ejecutará a través de la sociedad NewCo. Llanera cifra su deuda actual en 663 millones de euros.

Perspectivas y futuro

Según reflejan las cuentas de las principales compañías inmobiliarias más endeudadas que tienen títulos en Bolsa, los pagos que deben hacer frente, en comparación con sus resultados de explotación, han pasado de un 39% en el primer semestre de 2006 a un 129,5% en el presente año. Además, su ratio de deuda a corto plazo ha evolucionado, en el mismo período, del 2,6 al 4,7, lo que indica un claro sobreendeudamiento para compañías como Reyal Urbis o Colonial. Como último dato, señalar que el crédito total concedido a las empresas del sector en los primeros seis meses de 2007 aumentó un 41,8% respecto al período de enero a septiembre del año anterior.

Las consecuencias son claras: el sector necesita un profundo reajuste entre oferta y demanda, algo que se estabilizará con el paso del tiempo, pero no sin antes sanear la situación financiera de las promotoras, que precisan de liquidez de la forma más rápida posible. Este dinero solo les puede venir por medio de la venta de unos activos que fueron comprados en los últimos años, en muchos casos a través de la adquisición de suelos excesivamente caros, que se sustentaban en una futura subida de precios, que parece que no va a producirse, por lo menos hasta 2010. Todo esto, unido al estancamiento de precios actual y al encarecimiento de los tipos de interés, provoca un aumento desmedido de los costes financieros para las promotoras, que tendrán que aguantar durante algún tiempo la crisis del sector, así como la depresión en la construcción. Si, como se vaticina desde fuentes inmobiliarias, la construcción de inmuebles en el próximo año se sitúa incluso por debajo de las “entre 450.000 y 500.000” anunciadas por Carme Chacón, la solución más probable es que las entidades financieras reduzcan de manera importante su crédito para inversiones en el sector, pero eso no quiere decir que se produzca una espantada del mismo, sino que, por el contrario, se alcanzará un equilibrio en el sistema que permitirá crecer con fuerza a partir de 2009 y durante los siguientes años.

Además, la búsqueda de nuevas vías de negocio creativas a ayudará a atenuar el efecto sobre el empleo y la inflación que pueda tener el reajuste del sector inmobiliario. Baste, como ejemplo, la idea de Expofincas de reconvertir algunas de sus agencias menos rentables en oficinas de intermediación financiera, que se ocuparán de asesorar y vender productos financieros, dentro de la marca Sefi Credistore. A comienzos de diciembre, el grupo catalán, presidido por José Antonio Galdeano, ha transformado ya 20 agencias, con un coste de 1,5 millones de euros, y para 2008 prevé desembolsar otros dos millones hasta inaugurar 50 minibancos, un 20% del total de la red de intermediación en la compraventa de viviendas. Otros como Jesús García de Ponga, director general de Metrovacesa, apuntan que “la clave radica en la diversificación geográfica y de producto”.

Todo será bienvenido con tal de levantar un sector, el inmobiliario, que se encuentra en una situación inestable, y, encima, con no poca impopularidad en nuestro país. Según la Agencia Tributaria, el 25% de los billetes de 500 euros que existen en circulación se encuentran en España, y la mayoría de ellos se destinan a pagos por compra y venta de pisos, en operaciones relacionadas con el blanqueo de dinero. Sin embargo, en los últimos meses, se ha estabilizado el número de los billetes de más valor en territorio nacional, y eso redundará en una menor especulación sobre actividades sospechosas dentro del sector. Sea como fuere, el mundo inmobiliario está convulso, y, lejos de tener que afrontar la situación con miedo, los más emprendedores sabrán sacarle el máximo provecho. No en vano, como dicen los chinos, las crisis no existen, solo los momentos propicios para nuevas oportunidades.

GrupoVia.net

Desinvertir para autofinanciarse, nuevas estrategias de las grandes compañías

2007-12-10T01:55:00.000-08:00

La venta de inmuebles llevada a cabo por el Banco Santander y BBVA se suma a la realizada anteriormente por otras empresas como Telefónica, Repsol, Iberdrola y Endesa bajo el modelo sale & lease back

Las empresas españolas se han incorporado con fuerza a las desinversiones inmobiliarias, un proceso que surgió en Estados Unidos y que en España se mantiene en niveles significativos desde hace seis años, y en el resto de Europa bastante antes.

La venta de inmuebles que ha llevado a cabo el Banco Santander o el intercambio de varios edificios del BBVA con el grupo promotor GMP, para trasladarse a una nueva sede, han devuelto el protagonismo a las desinversiones corporativas en inmuebles. “Si en 2001 las desinversiones corporativas europeas representaron 15.800 millones de euros, en 2006 la cifra se había elevado hasta 34.000 millones de euros, un 15% de la inversión inmobiliaria total europea en terciario”, afirma Adolfo Ramírez-Escudero, consejero director general de Capital Markets de CB Richard Ellis.

Seguir leyendo»

Vía inmobiliaria.

2007-09-27T03:02:00.000-07:00

Periódico mensual nacional de mayor prestigio entre las publicaciones del sector inmobiliario, distribuida de forma personalizada entre más de 10.000 directivos de empresas promotoras, inversores, constructoras, administraciones, entidades bancarias, ayuntamientos, empresas hoteleras, arquitectos, empresas de project management y asesorías inmobiliarias, entre otros.

La publicación está avalada por un Consejo Asesor de alto nivel que acredita su rigurosa calidad periodística, gracias a la cual se ha ganado el reconocimiento de todos los profesionales del sector.